Геннадий Радионов, DATA+, Святослав Цеховский, Сибинтек
В статье описываются результаты пилотной работы по созданию автоматизированной системы учета прав на объекты недвижимости НК ЮКОС с использованием ГИС- продуктов ArcGIS.
Управление крупным промышленным предприятием, а тем более, крупнейшей национальной корпорацией, представляет собой сложную и разноплановую задачу.
В этом контексте особое место занимает управление имущественным комплексом компании. Важность этой задачи в системе управления корпорацией несомненна: это и основные производственные фонды, и объект модернизации и инноваций, и важнейший объект для инвестирования средств, и источник технологических и экологических проблем, и многое-многое другое.
Эта задача имеет комплексный характер, поскольку тесно связана со всеми аспектами жизни корпорации и, по сути, является ключевой в системе управления компанией. Часто эффективное управление собственностью является вопросом выживания компании в сложной конкурентной среде.
Однако, и российские традиции менеджмента, и законодательная основа, и реальная практика управления только подходят к созданию комплексных решений этой проблемы. Но, без сомнения, ее эффективное решение без использования современных информационных методов и технологий невозможно.
Поэтому в НК ЮКОС было принято решение о разработке геоинформационной системы для автоматизированного учета, мониторинга и управления имущественным комплексом компании ЮКОС-РМ — подразделения, ответственного за переработку и сбыт нефтепродуктов. Заказчиком такой работы выступило Управление делами компании.
Система учета объектов недвижимости содержит список всех объектов, на которые выданы правоудостоверяющие документы.
Основной целью работы стало создание информационной или скорее геоинформационной инфраструктуры для учета зарегистрированных прав на объекты недвижимости компании, предприятия которой располагаются на территории 16 субъектов Российской Федерации.
Предмет, терминология и реалии жизни
Прежде всего, следует сказать несколько слов о предмете, терминологии и ситуации, сложившейся в стране в деле учета и регистрации недвижимости промышленных предприятий. Вот несколько определений.
Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса и связанные с ними строения, насаждения и т.п., чье перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Земельный участок — часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законами РФ порядке уполномоченным органом.
Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других. Государственный кадастровый учет земельных участков (сокращенно — учет земельных участков) сопровождается присвоением участку кадастрового номера. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется Комитетами по земельным ресурсам и землеустройству различного уровня (Федерального, субъектов федерации, городского, районного).
Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета.
Технический учет — описание и индивидуализация строений, сооружений, объектов технологической инфраструктуры. Он осуществляется органами технического учета, обычно это бюро технической инвентаризации различного уровня (субъектов федерации, городского, районного).
Каждая запись содержит подробные сведения о характеристиках объекта, права на него, стоимостные и иные характеристики.
Государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав осуществляется учреждениями юстиции (в некоторых регионах именуемыми Регистрационными палатами) на уровне субъектов федерации или его филиалами городского или районного уровня.
Обременение — наличие установленных законом или уполномоченными государственными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права на конкретный объект недвижимого имущества.
Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (например, для прохода, эксплуатации коммуникаций и др.). Для правообладателя, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Имущественный комплекс — объект недвижимого имущества, включающий в свой состав другие объекты недвижимости и выступающий с точки зрения права как единый объект.
Субъект права, правообладатель — физическое или юридическое лицо, орган власти, обладающие определенными правами в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.
Правоустанавливающий документ — документ, являющийся основанием возникновения, перехода или ликвидации права на объект недвижимого имущества
Правоудостоверяющий документ — документ, выданный уполномоченным органом, о наличии у субъекта официально зарегистрированного права на объект недвижимого имущества или о завершении процедуры государственного учета объекта недвижимости.
Не секрет, что долгое время проблеме качественного учета недвижимости промышленных предприятий не уделялось должного внимания.
Система включает все сведения о юридических лицах правообладателях и взаимосвязи субъектов.
Это было связано с тем, что акцент делался исключительно на налогообложение земель и основных фондов. В результате, ни у государства, ни у самих предприятий практически не было достоверной информации о том, какая собственность и в каком состоянии находилась на балансе предприятий. Доставшиеся в процессе приватизации документы о характере и состоянии объектов очень часто были не полными или малодостоверными. Долгое время такое положение дел устраивало всех: и государство, которое в условиях кризиса и неразберихи пыталось получить хоть какие-то налоги, и новых собственников, для которых было важно скорее удержать собственность, чем заниматься детальным уточнением того, чем они владели.
В настоящее время ситуация серьезно изменилась. Интересы сторон стали более определенными и предметными. Государство проводит инвентаризацию — уточнение параметров объектов налогообложения, а предприятия и компании пытаются повысить эффективность использования своих основных фондов.
Гибкая система построения запросов позволяет формировать логические отношения и строить SQL запросы в формализованном виде.
Сейчас в стране проходит массовая инвентаризация и учет недвижимости крупнейших промышленных предприятий: РАО ЕС, МПС, нефтяных компаний.
Процедура формирования, учета и регистрации объектов недвижимости включает в себя следующие действия:
- кадастровый учет земельных участков в Комземах;
- техническую инвентаризацию и учет зданий и сооружений в БТИ;
- государственную регистрацию прав и сделок в Учреждениях юстиции;
- налоговый учет основных фондов в Налоговых инспекциях.
Отчеты создаются с помощью системы Crystal Report.
Несколько замечаний о «кадастрах предприятий»
Что такое кадастр?
Земельный кадастр — это открытый для общества свод информации о правах на объекты недвижимости, который может содержать различную описательную информацию о характеристиках объектов недвижимости.
Кадастровый учет — это специализированный государственный учет земель, выполняемый специальной федеральной службой земельного кадастра — Росземкадастром, через региональные органы — областные (краевые, республиканские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, в подчинении которых находятся городские (районные) комитеты.
Такая деятельность регламентируется федеральным законом №28-ФЗ от 02.01.2001 г. «О государственном земельном кадастре».
Отчеты создаются с помощью системы Crystal Report.
Поэтому говорить о кадастровом учете в рамках отдельных предприятий или корпораций нельзя. Точнее, такие задачи не являются легитимными. Речь может идти только о создании корпоративных систем учета и управления недвижимым имуществом.
О системе
Именно с такими целями и в таком качестве разрабатывалась система НК ЮКОС.
Система автоматизированного учета объектов недвижимости предназначена для автоматизации работ по созданию реестра объектов недвижимости и решения задач контроля, мониторинга и управления имущественным комплексом компании.
Ключевыми компонентами системы являются:
- Реестр объектов недвижимости: при этом важно то, что объектом учета являются зарегистрированные права на объекты недвижимости;
- Подсистема мониторинга: предназначена для контроля изменения состояния собственности по всем предприятиям компании. В том числе для анализа движения объектов недвижимости между юридическим лицами, входящими в компанию;
- Реестр правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости компании;
- Реестр прав и обременений прав на объекты недвижимости компании;
- Подсистема контроля исполнения обязательств по аренде, лизингу, совместному пользованию и т.п.;
- Подсистема анализа деятельности компании по управлению объектами недвижимости, построенная на гибкой системе формирования запросов и выдаче отчетов в произвольной форме.
Важно отметить, что задача учета возникает всего один раз: провели инвентаризацию, занесли данные в БД, подготовили документы, зарегистрировали право и, по сути, на этом все — учет окончен.
Ситуационный план промышленного предприятия создается средствами ArcGIS.
В дальнейшем движение таких данных в корпорации относительно невелико: передача с баланса на баланс дочерним предприятиям, уничтожение объектов, ввод в строй новых. Объем таких операций несоизмеримо меньше первичного ввода данных.
В дальнейшем для предприятия очень важно поддержать работу системы, перейдя с накопленными данными к задачам управления, анализа и планирования.
Такими задачами являются:
- Подготовка для руководства компании обобщенных сведений об имущественном комплексе в виде наборов технико-экономических показателей, планов территории, строений, поэтажных планов, обзорных и детальных карт и планов, учет и движение имущества для выработки управленческих решений;
- Управление производственным комплексом, обеспечивая связи с системами АСУТП;
- Интеграция с системами служб маркетинга, сбыта, логистики;
- Поддержка задач отделов капитального строительства: инвентаризация, мониторинг, планирование развития, обеспечение инженерных изысканий, строительных и ремонтных работ строений, инженерных сетей и коммуникаций;
- Подготовка сведений о потенциально опасных объектах, авариях, чрезвычайных ситуациях, оценке вреда окружающей среде и населению.
Для реализации такого интеграционного потенциала ГИС являются незаменимым инструментом.
В процессе реализации проекта подтвердились опасения о том, что даже прошедшие госрегистрацию документы не позволяют однозначно определить объекты недвижимости и выделить их в ряду других объектов. Эта проблема связана, прежде всего, с тем, что многие объекты являются частью производственных комплексов, не подвергались процедуре кадастрового учета и, следовательно, не имеют географической привязки на местности. Более того, они не имеют и уникального кадастрового номера, позволяющего определить региональную принадлежность объекта.
К счастью, такие объекты можно определить на бумажных планах предприятий и создать в виде ссылок в геоинформационной среде на цифровом плане. При этом автоматически формируется уникальная идентификация объекта — как в географическом контексте, так и в составе информационной системы.
Важно также и то, что такую инфраструктуру можно создавать в рамках единой информационной платформы: ArcGIS в связке с СУБД (Oracle, SQL, DB2, Informix).
Архитектура системы
Система реализована в архитектуре «клиент-сервер» для работы в режиме терминального сервера.
Программные среды:
- Операционная система: Windows NT (Windows 95, 98, 2000, XP);
- Система управления базами данных: MS SQL Server 2000;
- Геоинформационная система: ArcGIS;
- Специальное прикладное приложение-клиент: Delphi
Пользователи работают в терминальном режиме. Этим достигается снижение накладных расходов на администрирование системы. При этом все операции: администрирования, обновления версий, удаленного обучения и контроля действий пользователей выполняются в головном офисе персоналом из 1-2 человек.
Система является объектно-ориентированным приложением с хорошо проработанной структурой объектов и отношений.
Требования к терминальному серверу определяются в зависимости от количества и конфигурации терминальных клиентов.
Требования к рабочему месту терминального клиента: Персональный компьютер на платформе Intel, базовая конфигурация не менее чем Pentium 100, RAM 32Mb, HDD 2 Gb, принтер, сканер.
Базы данных системы размещаются на сервере в головном офисе компании. Ввод и изменение данных должны вести только уполномоченные сотрудники Управления делами предприятий, входящих в компанию, с удаленных терминальных рабочих мест. Информация вводится оператором на основании правоустанавливающих, провоудостоверяющих и технических документов на объекты недвижимости (свидетельства о регистрации прав, данные земельного кадастра, технические паспорта и т.п.). Система предоставляет возможность контролировать переход прав на объекты недвижимости.
Состав системы
Система является модульной и состоит из ряда автономных задач и баз данных.
— «Объекты недвижимости». Логическая единица — сведения об объекте недвижимости. Содержит различные характеристики об объектах недвижимости, в том числе описательные: наименование, цель предоставления; пространственные: адрес местонахождения объекта, координаты; правовые: документы-основания для формирования объекта недвижимости; стоимостные: стоимости, норма амортизации, износ; технические: площади, этажность, протяженность и другие характеристики.
Подробный генеральный план предприятия содержит объектную модель данных о технологической инфраструктуре.
Объекты недвижимости группируются по типу: земельные участки, здания, сооружения, помещения и т.п. Состав характеристик (набор атрибутов) является переменным и зависит от типа объекта. Объекты недвижимости могут быть составными и включать в свой состав другие объекты. Объекты недвижимости могут образовывать иерархические взаимосвязи. В этом случае объекты нижних уровней иерархии содержат ссылки на объекты высших уровней, в состав которых они включены.
— «Субъекты». Логическая единица хранения информации — сведения о субъектах — юридических лицах-правообладателях. Содержит пространственные: юридический адрес, адрес фактического местонахождения; правовые: документы, удостоверяющие субъект; координационные: телефон, e-mail, http; банковские реквизиты и прочие характеристики о субъектах-правообладателях. БД содержит информацию о составе акционеров и составе участников акционерного общества.
— «Права». Логическая единица — сведения о правах субъекта на объект, часть объекта или группу объектов недвижимости, обременениях и ограничениях прав. Содержит информацию о виде права, сроке, в течение которого действует право, субъекте-правообладателе, документах, устанавливающих и удостоверяющих право, обременениях и ограничениях, распространяющихся на право, информацию об исполнении обязательств (арендная плата, налоги, дополнительные условия и проч.).
— «Документы». Логическая единица хранения информации — сведения о правоустанавливающих и провоудостоверяющих документах. Содержит название, номер, дату выдачи, дату регистрации и иную информацию о документе.
— «Адресный реестр». Логическая единица хранения информации — адрес. Адрес состоит из адресного отношения и числовых характеристик. Адресное отношение состоит из набора компонент, определяющих регион, населенный пункт, топоним (район), геоним (улицу). Наличие в адресе всех компонентов адресного отношения не обязательно. К числовым характеристикам относятся: почтовый индекс, номер дома, номер корпуса, номер помещения. Наличие всех числовых характеристик необязательно. Обязательным атрибутом адреса является его тип (точный адрес, ориентировочный адрес, адрес линейного объекта и др.)
Доступ к тем или иным задачам определяется правами пользователя, которые гибко настраиваются в системе администрирования.
ArcGIS позволяет совместно использовать векторные данные и сканированные планшеты генерального плана предприятия.
Доступ к информации разграничен по категориям пользователей и осуществляется по паролю. Защита данных от несанкционированного доступа производится средствами общесистемного и специального программного обеспечения. Операторы удаленных рабочих мест имеют доступ только к информации своего раздела. Доступ к информации по всем объектам недвижимости компании могут иметь только уполномоченные сотрудники головного офиса компании.
Редактирование данных могут производить только пользователи, имеющие соответствующую категорию доступа.
Любые действия по изменению записей БД отражаются в специальных протоколах, доступ к которым имеет только администратор системы.
Система администрирования позволяет гибко настроить предоставляемые пользователю полномочия по доступу к информации и действиям, которые он может выполнять с базой данных.
Задачи системы
Система включает в свой состав следующие задачи:
1. Учет объектов недвижимости;
2. Мониторинг объектов недвижимости;
3. Учет юридических лиц, входящих в состав Компании;
4. Контроль и анализ операций над объектами недвижимости;
5. Администраторирование системы.
Учет объектов недвижимости
- ввод и хранение информации по объектам недвижимости, правам и субъектам-правообладателям;
- изменение характеристик объекта недвижимости, не приводящих к изменению правового статуса объекта;
- установление иерархии объектов недвижимости;
- сканирование и создание ссылок на графические образы правоудостоверяющих и других документов;
- формирование запросов и выборка данных по любым критериям поиска;
- формирование и печать статистических отчетов по шаблонам выходных форм.
Мониторинг объектов недвижимости
- изменение правового статуса объекта недвижимости: перенос в архив, установление связей между архивными и рабочими записями;
- просмотр истории объектов недвижимости;
- изменение иерархии объектов недвижимости;
- формирование запросов и выборка данных по любым критериям поиска;
- формирование и печать статистических отчетов по шаблонам выходных форм.
- Учет юридических лиц, входящих в состав компании
- ввод и хранение информации по юридическим лицам;
- внесение изменений в характеристики юридического лица, не приведшие к его новой регистрации;
- операции по изменению характеристик предприятия, повлекшие новую регистрацию (перерегистрацию) предприятия: перенесение в архив, установление связей между архивными и рабочими записями;
- просмотр истории (преемственности) юридических лиц;
- установление связей подчиненности между юридическими лицами;
- формирование запросов и выборка данных по любым критериям поиска;
- формирование и печать статистических отчетов по шаблонам выходных форм.
Контроль и анализ операций с объектами недвижимости
- контроль перехода права на объекты недвижимости;
- контроль над исполнением обязательств по обременению прав на объекты недвижимости (полнота и актуальность сведений, содержащихся в договорах, контроль сроков начала и окончания их действия и др.);
- контроль над исполнением обязательств по платежам;
- контроль подготовки и выполнения договоров аренды:
- расчет ставок платежей
- порядок заключения договоров
- мониторинг состояния договоров и платежей;
- контроль незавершенного строительства, перемещение незавершенного строительства;
- контроль возникновения объектов недвижимости;
- использование данных для анализа деятельности Компании по управлению объектами недвижимости;
- формирование запросов и выборка данных по любым критериям поиска;
- формирование и печать статистических отчетов по шаблонам выходных форм.
Администраторирование системы
- ведение реестра пользователей: добавление пользователей, ввод и изменение паролей, установление категорий доступа к БД и отдельным АРМам;
- ведение словарей стандартных значений и классификаторов;
- групповые операции над БД: пересчет стоимостных характеристик (налог, арендная плата) при изменении ставок платежей;
- работа с системными протоколами.
Дополнительно, в системе предусмотрена разработка модуля связи с существующими автоматизированными системами бухгалтерского учета на уровне согласования протокола обмена данных с наиболее популярными продуктами, реализующими задачу ведения бухгалтерского учета предприятия: Галактика; 1С Бухгалтерия; SAP R3.
Настройка таблиц словарей и сложных иерархических отношений выполняется в приложении администратора.
При этом не предполагается замены блоков расчета амортизационных платежей. Данные используются только в качестве дополнительных справочных сведений об объектах.
Система обеспечивает работу с копиями документов: карточками объекта недвижимости, технических паспортов БТИ, договоров, свидетельств, формами ОС1, ценными бумагами.
Система хорошо документирована. Сопроводительная техническая документация включает: Инструкцию пользователя; Инструкцию администратора; Инструкцию администратора терминального сервера; Инструкцию по инсталляции.
Все инструкции имеются в виде документов в твердой копии и файла Справки, встроенного в клиентское приложение. Предполагается разработать мультимедийное руководство для обучения персонала.
Система имеет подробную документацию и систему Справки.
Связь с ArcGIS
Для повышения достоверности данных, которые вводятся в систему, необходимо обеспечить, чтобы каждый объект недвижимости представлял собой уникальный в пространстве и во времени объект с единой системой идентификаци.
Удобнее всего получить информацию о местоположении объекта либо в виде координат по результатам геодезических измерений, либо путем векторизации объектов с планшетов планов предприятия.
На крупных промышленных предприятиях обычно существуют специализированные геодезические подразделения или группы, которые занимаются формированием геодезических фондов предприятия. Как правило, это планы масштаба 1:500. Качество таких материалов, их содержание и достоверность сильно отличаются от предприятия к предприятию.
Тем не менее, ArcGIS позволяет быстро вовлечь в информационный оборот традиционные источники географической информации — планшеты планов территории. Такие планы сканируются, привязываются к требуемой системе координат и используются в качестве растровой подложки для отображения генерального плана предприятия в среде ArcGIS.
С привязанной к системе координат растровой подложки возможно цифрование отдельных объектов, например, зданий, сооружений, резервуаров. Объектов, информация о правах на которые вводится в систему учета.
Благодаря наличию однозначной информационной связи между атрибутивной и геоинформационной частями системы, возможно делать запросы из системы учета для отображения выбранных объектов, либо, наоборот, из среды ArcGIS возможно сделать запрос о характеристиках объекта, хранящегося в системе учета.
Открытая COM архитектура ArcGIS позволяет программировать интерфейсы доступа к объектам приложения.
Трехмерная модель предприятия в ArcGIS не только дает реалистичное визуальное представление, но и позволяет решать различные задачи моделирования: растекания потоков, видимости и т.п.
Пока в системе реализованы запросы к ArcGIS, которые обеспечивают выбор и визуализацию выбранных объектов. Но ArcGIS представляется весьма перспективной платформой для разработки интегрированных объектно-ориентированных систем.
Перспективным видится решение задачи создания цифрового предприятия: полнофункциональной объектной модели объектов недвижимости, инженерной инфраструктуры, пространственной социально-экономической и экологической информации.
И на этом пути ArcGIS предоставляет пользователям небывалые ранее возможности.
