ГИС учета недвижимости компании «Интергаз Центральная Азия»

Радионов Г.П., Купецкая Т.А., Кувшинникова Т.Э., Кувшинников Г.А. DATA+

DATA+ участвует в проекте по инвентаризации земель газотранспортной компании «Интергаз Центральная Азия» (ИЦА). Этот проект является частью проекта по созданию корпоративной системы учета и комплексной автоматизации производственной деятельности ИЦА.

Проблемы и состояние автоматизации производственной деятельности в ИЦА во многом типичны для промышленных предприятий. Поэтому опыт выполнения данного проекта вполне можно рассматривать как некоторую общую схему реализации программ подобного рода.

В этой статье описаны некоторые проблемы и задачи, возникшие в ходе реализации проекта, методы их решения и предварительные результаты проекта.

Управление активами

Основная цель любой компании — максимально эффективное управление своими активами. Ведь от качества такого управления собственно и зависит, является ли ресурс компании активом – приносящим доход ресурсом, или он становится источником затрат?

Сказанное в полной мере относится к важнейшему ресурсу компании – недвижимости, в том числе земельным участкам. Будет ли недвижимость при умелом управлении источником прибыли и развития, или затраты на ее обслуживание сделают бессмысленными любые попытки содержать ее в собственности компании? Каковы критерии оценки эффективности вложений в недвижимость? При каких условиях следует осуществлять капитальные вложения в недвижимость, а при каких избавляться от нее? Часто такие вопросы являются жизненно важными для компании.

Недвижимость является универсальным видом актива, связанным и с финансово-хозяйственной, и производственной деятельностью компании. В последнее время в эту проблему добавился новый аспект – управление правовым статусом недвижимости.

Установление правового состояния недвижимости осуществляется с помощью обязательных процедур кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. В ходе кадастрового учета объекты недвижимости индивидуализируются – выделяются в ряду других объектов и описываются. В числе прочего, описывается их географическое положение и взаимное положение относительно других объектов. Описание объектов недвижимости выполняется с использованием топографических планов и карт. Карты и планы при этом могут использоваться не только в кадастровом учете, но и для решения широкого круга других задач в составе корпоративной ГИС. Например, планы и технологические схемы могут использоваться в АСУТП.

В существующей схеме ведения работ формирование и описание объекта недвижимости отдается на откуп правообладателю и балансодержателю. Такое описание очень сильно зависит от экономической и учетной политики, которую правообладатель предпочитает вести в целях оптимизации своей деятельности. Это означает, что на описание объекта недвижимости оказывают влияние ранее сформированные реестры основных средств. Объекты реестра не всегда отвечают требованиям кадастрового учета и государственной регистрации права, что и приводит к определенным противоречиям.

Информация, создаваемая в ходе выполнения кадастровых работ, образует реестр недвижимости, который является важным информационным ресурсом компании. Крайне желательно при этом, чтобы информация о недвижимости была согласована со сведениями об основных средствах и технических параметрах оборудования, связанных с этой недвижимостью.

Такое установление соответствия между объектами разных реестров и составляет главную проблему корпоративного кадастра недвижимости.

Проблема

Проблема состоит в том, что сведения об объектах — основные средства и технологическое оборудование, с которыми нужно установить взаимосвязи, уже созданы и отражены в различных реестрах: реестре основных средств и реестре технологического оборудования. Но принципы формирования и описания этих объектов иные, чем при формировании и описании объектов недвижимости:

• основное средство возникает в момент окончания некоторой работы или этапа работ, при передаче его на баланс предприятия фиксируются капитальные вложения и затраты, понесенные компанией на приобретение такого актива.
• объект недвижимости формируется по его фактическому состоянию на момент проведения землеустройства или технической инвентаризации.

В общем случае эти объекты могут не совпадать.

В то же время, по правилам ведения бухгалтерского учета, все основные средства – объекты недвижимости должны пройти процедуру регистрации права, то есть между такими объектами должно быть установлено однозначное соответствие.

Что остается предпринять компании в случае, когда фактически один объект формируется в разных реестрах по-разному?

• Формировать или переоформлять объект недвижимости в соответствии с составом объекта в реестре основных средств.

или

• формировать объект недвижимости по правилам землеустройства/технической инвентаризации, но изменять состав и описание соответствующего объекта реестра основных средств.

В случаях, когда объекты уже сформированы, описаны и на них выданы документы, проблема становится весьма серьезной, а решение ее требует больших затрат.

Напрашивается естественное решение: создавать для недвижимости такую модель данных, которая учитывает свойства моделей данных для основных средств и технологических объектов и позволяет включить новый класс объектов в процессы автоматизации производственной деятельностью компании.

Автоматизация производственной деятельности – задача для многих компаний, в том числе ИЦА, не новая. Более или менее успешно идет автоматизация бухгалтерского учета и отдельных технологических процессов. В этих подсистемах решаются два типа задач, связанных с учетом и управлением недвижимостью:

• Бухгалтерские системы
  • Балансовый учет основных средств и ведение реестра основных средств;
  • Учет основных хозяйственных операций, в частности, расчет амортизации основных средств;
  • АСУ ТП
  • Паспортизация основных средств;
  • Моделирование режимов работы технологического оборудования;
  • Контроль состояния;
  • Телеметрия и телеуправление.

При этом между основными средствами и технологическими объектами установлены четкие объектные отношения: элемент технологического оборудования должен находиться на балансовом учете и, если он является основным средством, отражаться в реестре основных средств.

Рис. 1. Проблема учета недвижимости: не определено место ресурса в системе информационных ресурсов компании.

Когда же дело касается учета и управления недвижимостью, все выглядит несколько сложнее. В этом случае возможны различные варианты объектных отношений между объектами недвижимости, основными средствами и технологическими объектами. Это характеризует переходный характер ситуации в целом. В дальнейшем она, вероятно, упорядочится и примет более понятный вид.

Таким образом, при реализации задачи учета недвижимости компании стоят перед очень серьезной проблемой – поиском и определением места нового объекта в сложившейся информационной инфраструктуре.

Поиск решения и создание системы учета недвижимости сами по себе являются масштабным и затратным процессом. Кроме того, нельзя остановить хозяйственную деятельность предприятия до тех пор, когда будет найдено «истинное» решение – все изменения необходимо проводить «на ходу».

Приятный парадокс

Парадокс состоит в том, что решение частной задачи учета недвижимости приводит к решению более общей проблемы – преодолению раздробленности информационных подсистем и интеграции их в единую корпоративную систему.

Такое решение возможно благодаря ряду важных свойств нового объекта – недвижимости:

1. Для интеграции информационных подсистем необходим уникальный, глобальный в пределах общей системы идентификатор. Такой идентификатор существует – это информация о местоположении объекта.
2. Правила формирования значения такого идентификатора должны быть простыми, не связанными с узкой технологической спецификой описания объектов, а значение должно выражаться понятным языком. Такими значениями являются параметры, описывающие местоположение объекта: географические координаты, пикетаж, взаимное расположение объектов друг относительно друга и т.п.
3. Объект должен позволять естественным образом агрегировать (генерализовать) сведения о составляющих его объектах. Такой объект недвижимости может содержать агрегированные показатели включенных в него или связанных с ним объектов.
4. Ввиду сложной иерархии корпоративной информационной системы контроль за каждым отдельным элементом системы должен быть передан на уровень объектов или подсистем. Иными словами, объекты системы должны быть активными – объектно-ориентированными, обладать поведением. Таким свойством обладает объект ГИС в виде топологических правил.
5. Наличие свойств поведения отдельных элементов необходимо использовать на системном уровне для последовательного улучшения качества всей системы, уточнения параметров системы в процессе эксплуатации. Такое свойство реализуется последовательностью действий: кадастровый учет земельных участков –> учет расположенных на них зданий/сооружений -> учет частей зданий/помещений –> учет размещенного оборудования –> учет частей оборудования (например, на чертежах или схемах).

Иными словами, в виде объектов недвижимости и корпоративной ГИС компания получает мощное средство уровня EAI (Enterprise Application Integration), которое позволяет не только решить отдельную информационную задачу, но и преодолеть противоречие узкой специализации информационных подсистем в рамках отдельных тематических направлений.

О компании

«Интергаз Центральная Азия» — казахстанская компания, занимающаяся транспортировкой природного газа по магистральным трубопроводам на территории Республики Казахстан.

Сеть газотранспортной системы ЗАО «Интергаз Центральная Азия» контролируется четырьмя Управлениями магистральных Газопроводов (УМГ): «Атырау», «Актобе», «Уральск», «Южный». Они осуществляют эксплуатацию магистральных газопроводов (МГ), международный транзит туркменского, узбекского и российского газа и подачу его внутренним потребителям.

Общая протяженность магистральных газопроводов ИЦА составляет около 10 тыс. км. В однониточном исчислении в эксплуатации находятся более 100 газораспределительных и около 30 компрессорных станций.

Рис. 2. Магистральные газопроводы компании «Интергаз Центральная Азия».

О проекте

Цель проекта –сформировать и упорядочить сведения о земельных участках, используемых для эксплуатации объектов магистральных газопроводов компании Интергаз Центральная Азия.

Исполнителями проекта являются Государственный Научно-Производственный Центр земельных ресурсов и землеустройства Казахстана – генеральный директор, академик НАН З.Д. Дюсенбеков, РГП АстанаНПЦЗем и другие РГП (дочерние компании ГосНПЦЗем), компания ИСТП (Алмаата) и компания DATA+.

Работы начаты в марте 2004 г., планируемый срок окончания работ: сентябрь 2005 г.

Задачами проекта являются:

• Выполнение землеустроительных работ;
• Формирование правоустанавливающих документов на земельные участки (земельно-кадастровые дела);
• Разработка изменений в законодательные и нормативные акты Казахстана по упорядочиванию учета земельных участков ИЦА;
• Разработка электронных баз данных земельных участков ИЦА;
• Кадастровая оценка земель, используемых для эксплуатации газопроводов;
• Создание в ИЦА рабочих мест для доступа к ЕГРЗ Казахстана;
• Установление рабочих отношений с подрядчиками для последующего агентского обслуживания.

В ходе реализации проекта выполняются следующие работы:

• Разработка требований для проведения работ и оформления документов для государственной регистрации прав на объекты недвижимости Компании;
• Выполнение комплекса землеустроительных работ;
• Создание базы данных земельных участков в цифровом виде;
• Проведение кадастрового учета земельных участков;
• Формирование корпоративного реестра недвижимости;
• Подготовка планов промышленных площадок для последующей технической инвентаризации зданий и сооружений;
• Подготовка к государственной регистрации прав на недвижимость;
• Установление взаимосвязей между реестром недвижимости и реестром основных средств и системой управления технологическими комплексами;
• Формирование основы для создания корпоративной ГИС;
• Организация автоматизированной системы взаимодействия с государственным реестром земель.

Концепция проекта

Содержание данного проекта является сугубо производственной (землеустроительной) задачей. Однако менеджмент компании ИЦА поставил задачу более широко – использовать данные, наработанные в ходе землеустроительных работ, для создания информационной системы управления производственной деятельностью компании.

Для достижений этой цели была избрана следующая схема реализации проекта:

1. Основное содержание проекта составляют инвентаризация земель, землеустроительные работы, межевание и кадастровый учет земельных участков. В ходе этих работ создаются сведения об объектах недвижимости: земельных участках и зданиях или сооружениях – элементах технологической инфраструктуры магистральных газопроводов. Результатом работ является полный комплект правоустанавливающих документов о земельных участках, используемых для эксплуатации магистральных газопроводов.
2. В процессе выполнения работ формируются электронные базы данных о земельных участках, а также цифровые топографические карты и карты территориального землеустройства.
3. Эти базы данных будут использованы при создании корпоративной системы учета и управления недвижимостью и ИС управления производственной деятельностью.
4. Используя сведения о земельных участках и цифровые карты и планы территорий деятельности компании, выполняется техническая инвентаризация объектов недвижимости и паспортизация технологических объектов.
5. Используя полученные правоустанавливающие документы и технические паспорта на объекты, выполняется регистрация прав или заключение договоров аренды.
6. Созданные базы данных используются при разработке корпоративной системы учета и управления недвижимостью.
7. Создается корпоративная ГИС.
8. Корпоративная ГИС интегрируется с системой управления магистральными трубопроводами (PIMS).

Рис. 3. Структура проекта.

Предпосылки выполнения проекта

Необходимость и важность выполнения проекта обусловлена несколькими ключевыми моментами:

• Земля становится объектом имущественных отношений – объектом недвижимости:
  • Необходимо установить и зарегистрировать собственные права на земельные участки или заключить договоры аренды с собственниками;
  • Взаимоотношения между правообладателями земельных участков переходят в правовое поле. Земельный кодекс Казахстана разрешает свободный рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что в ближайшем будущем перед ИЦА возникнет необходимость урегулировать отношения не только с крупными правообладателями (государством и крупными сельхозпредприятиями), но и с огромным количеством мелких собственников;
• Стоимость основных фондов – объектов недвижимости составляет значительную долю стоимости Компании:
  • Необходимо создать предпосылки для достоверного исчисления стоимости основных фондов и затрат, связанных с их эксплуатацией;
• Контроль издержек, связанных с обслуживанием недвижимости, пока выполняется недостаточно качественно:
  • Необходимо обеспечить безопасную эксплуатацию трубопроводов в границах охранных зон и зон минимальных расстояний;
  • Установить сервитуты для доступа и обслуживания газопроводов.

Выгоды проекта

Очевидными выгодами проекта (кроме выполнения обязательных работ по установлению правового статуса недвижимости) должны стать:

• Уточнение показателей налогооблагаемой базы по налогам на имущество и земельному налогу. Например, на территории Бозойского подземного хранилища газа до проведения работ налогом облагалось 75000 га. В ходе инвентаризации выявлено, что используются земельные участки под надземными объектами площадью всего 1,8 га.
• Минимизация рисков издержек по спорам:
  • Закрепление прав ИЦА на земельные участки опережающим порядком перед другими правообладателями;
  • Занесение обременений в права смежных землепользователей.
• Повышение безопасность эксплуатации магистральных газопроводов через введение сервитутов на охранные зоны;
• Установление агентских отношений с ГосНПЦЗем на проведение работ по землеустройству и автоматизированному доступу к данным единого государственного реестра земель (ЕГРЗ).

Современные технологии проведения работ

Сжатые сроки исполнения, большая территория и объемы работ потребовали применения современных технологий на всех этапах реализации проекта:

• Цифровая геодезическая съемка.
  Полевые изыскания по отводу и установлению границ земельных участков ЗАО «ИЦА» выполняются с применением современных геодезических приборов и приемников GPS компании Leica;
• Камеральная обработка данных полевых измерений.
  Выполняется на автоматизированных рабочих местах;
• База данных земельных участков ИЦА и смежных правообладателей.
  Данные о земельных участках формируются в виде электронной базы данных в СУБД Oracle;
• Географическая информационная система.
  Картографическое обеспечение и работа с планами земельных участков ведется с помощью ArcGIS;
• Данные дистанционного зондирования.
  Для оперативного создания и обновления картографических материалов использована технология обработки данных космической съемки среднего и высокого разрешения (в т.ч. радарной съемки) и аэроортофотопланов.

Проект по инвентаризации земель стал беспрецедентным проектом в истории ГосНПЦЗем и ИЦА по единовременному использованию самых передовых технологий и методов работы.

Рис. 4. Карты масштабов 1:25000 — 1:200000 на территорию деятельности ИЦА.

Основой картографического обеспечения проекта стала модель данных «Обзорная карта местности». Модель содержит наборы данных с информацией о населенных пунктах, различных территориях и зонах, строениях, автомобильных и железных дорогах и технических сооружениях, растительном покрове и особенностях грунтов. Для трехмерного моделирования поверхности используется информация об отметках высот и изолиниях равных высот. Топологические правила гарантируют качество пространственных данных, домены и подтипы определяют допустимые значения атрибутивных характеристик.

Выбор проектных решений во многом определяется совокупностью следующих значимых факторов:

Большой объем создаваемых цифровых данных. Ориентировочный объем всех данных 150 Гбайт. В состав данных входят около 150 листов карты масштаба 1:200 000, около 1500 листов землеустроительных карт и планов населенных пунктов, не менее 100 снимков LANDSAT и 30 снимков высокого разрешения Ikonos или QuickBird.

Большое количество пользователей. В проекте задействовано около 15 подрядных организаций (до 120 исполнителей работ), до 10 одновременно работающих геодезических бригад. Данные оцифровки, данные камеральной обработки геодезических измерений и космические снимки поступают в базы геоданных ArcSDE.

Формирование модели данных, словарей и классификаторов. Модель данных разрабатывается на языке UML. Это позволяет быстро вносить изменения и перекомпилировать модель данных в ходе работы.

Объекты расположены на территории разных проекционных зон. Проблема решается сбором совокупных данных в географической системе координат. При необходимости ArcGIS позволяет проецировать данные “на лету” или трансформировать их в необходимую проекцию.

Одновременное использование растровых и векторных данных. База геоданных обеспечивает хранение и производительную работу векторных и растровых данных: космические снимки, каталоги растровых листов карт, 3D — модели.

Большой объем рутинной работы. Большое количество операций, инструментов и повторяющихся действий при обработке пространственных данных, например, при построении 3D поверхности. ArcGIS позволяет создавать графические модели (диаграммы инструментов), а база геоданных позволяет хранить их в одной базе вместе с данными.

Большое число групп географически распределенных исполнителей. Проблема решается централизацией хранилища собираемых данных. Специальное приложение ArcGIS и Rational ClearQuest – автоматизированная система управления изменениями – позволяет зафиксировать состояние данных и отследить возможные при сборе данных проблемы.

Картографическое обеспечение проекта

Состав данных. Для выполнения топографо-геодезических работ было необходимо обеспечить полевые бригады и землеустроителей актуальными картографическими материалами на большую территорию (ИЦА ведет работы на территории 8 областей Казахстана, протяженность магистральных газопроводов около 7300 км).

Картографические материалы разбиты на следующие группы:

I. Обзорная карта местности:

• Географические карты на территорию деятельности ИЦА;
• Обзорная карта Казахстана масштаба 1:1 000 000;
• Карта масштаба 1:200 000;
• Карта внутрихозяйственного землеустройства масштаба 1:25 000;
• Материалы топографической съемки: Планы магистрального газопровода масштаба 1:10 000; Планы промышленных площадок масштаба 1:2 000 (1:500);

II. Данные дистанционного зондирования:

• Космические снимки: Landsat 7 на территорию деятельности Компании; Ikonos, QuickBird на территории, прилегающие к компрессорным станциям;

III. Цифровые модели местности:

• Цифровая модель рельефа точности масштаба 1:25 000 по высоте (около 2,5 метра);
• Цифровая модель местности: радарная съемка территории Казахстана DTM, точности 3 угловые секунды в плане (около 30-50 метров) и по высоте (3-5 метров);

IV. Геометрические сети: гидрография; автомобильные и железные дороги; электрические сети; трубопроводы.

Рис. 5. Кадастровая съемка магистрального газопровода.

Рис. 6. Кадастровая карта компрессорной станции.

Развитие проекта

Конечно, несмотря на зрелищность и привлекательность отдельно взятого проекта, нельзя ограничивать применение ГИС рамками одного тематического направления. Предлагаемый вашему вниманию проект изначально рассматривался и планировался как проект первой (начальной) фазы совокупности информационных проектов (программы) комплексной автоматизации производственной деятельности ИЦА.

Важнейшими направлениями для продолжения таких работ являются:

• Разработка корпоративного стандарта описания объектов недвижимости на базе открытого стандарта PODS;
• Техническая инвентаризация объектов недвижимости для целей регистрации прав на недвижимость;
• Государственная регистрация прав на земельные участки и недвижимость;
• Автоматизированный интерфейс с ЕГРЗ
• Система обновления сведений о земельных участках;
• Система мониторинга объектов ИЦА и объектов на территории деятельности ИЦА (в пределах охранных зон и зон минимальных расстояний);
• Автоматизированная геоинформационная система учета и управления недвижимостью ИЦА;
• Интеграция с системой учета основных средств;
• Интеграция с системой управления трубопроводами (PIMS);
• Паспортизация объектов;
• Поверочные расчеты режимов работы газопроводов.

Проблемы, которые стоят перед компанией ИЦА, характерны для большинства промышленных предприятий. Полученные в ходе этого проекта решения позволяют сделать вывод о том, что ГИС достигли принципиально нового уровня развития, позволяющего создавать корпоративную информационную инфраструктуру автоматизации деятельности компании, основанной на платформе ArcGIS.