К. Амиреджиби,Г. Гоциридзе, Г. Микеладзе, И. Сохадзе, Т. Джанелидзе
Консультационный центр по геоинформационным системам и дистанционному зондированию «ГеоГрафик», Грузия, Тбилиси, E-mail: GIS.RS@geographic.ge, Web: http://www.geographic.ge
В связи с установлением рыночных отношений и возникновением частной собственности на землю в практике градостроительного проектирования Грузии возникла необходимость составления градостроительной документации нового поколения, которая была бы направлена на упорядочение правовых аспектов развития застройки, землепользования и реализации градостроительных решений.
Вполне естественно, что в последние годы аналогичные задачи встали перед специалистами в области градостроительства по всему пост-советскому пространству. Так, например, в Российской Федерации в 1999 году Госкомитетом по строительству на основе опыта зонирования ряда городов (Новгород, Иркутск, Тверь, Минеральные Воды, Дзержинский), выполненного частично при участии специалистов из США, Нидерландов, Германии, были приняты «Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» (http://www.kaska.ru/arhgost/gost/10/12.htm). Можно отметить и принятое в 2004 году положение «О территориальном зонировании города Кемерово», которое представляет собой «…инструмент нормативно-правового регулирования использования и изменения земельных участков и иных объектов недвижимости на территории города».
Изучив и обобщив современный опыт зонирования городов в странах ближнего и дальнего зарубежья, Министерство экономического развития Грузии в 2004 г. объявило тендер на разработку градостроительной документации данного типа для ряда городов Грузии. По итогам тендера Консультационному центру по геоинформационным системам и дистанционному зондированию «ГеоГрафик» (Тбилиси) было поручено составление градостроительной документации для четырех городов: Батуми, Поти, Гори и Кобулети. К разработке проекта руководство «ГеоГрафика» (директор – Н. Илашвили, менеджеры – Г. Гоциридзе и М. Хурцидзе) привлекло ряд специалистов: урбанистов-градостроителей К. Амиреджиби (координатор), В. Вардосанидзе, З. Кикнадзе, Б. Сумбадзе, П. Дзидзигури, Л. Туманишвили и др., а также сотрудников Центра по программному обеспечению ГИС и картографии Ю. Колесникова, М. Циклаури, М. Учанеишвили, Т. Джанелидзе, И. Сохадзе и др. Пакет градостроительной документации для упомянутых выше городов, разработанный данной группой во второй половине 2004 года, был представлен заказчику и местным органам самоуправления для рассмотрения и согласования.
Согласно полученному заданию, пакет градостроительной документации состоит из трех частей:
- Основные направления территориально-пространственного развития города;
- Правила использования территорий и регулирования застройки города;
- Проект правового зонирования территории города.
Основные направления территориально-пространственного развития города содержат исторические сведения о становлении города, описание природно-климатических условий и микрогеографических данных города и прилегающих территорий, анализ градостроительной практики предыдущих этапов развития, анализ реализации последних градостроительных документов: проектов районной планировки, генерального плана, проектов детальной планировки и проектов застройки отдельных районов. На основе проведенного социологического опроса населения, специалистов и отдыхающих (в городах-курортах) были выявлены проблемные позиции и актуальные вопросы, связанные с современным состоянием градостроительного комплекса городов, их слабые и сильные стороны, определена социально-экономическая база и перспективы развития этих городов. Основные направления не содержат рекомендаций по радикальным изменениям в структуре города. Напротив, они рисуют наиболее вероятную картину развития города на ближайшую перспективу, исходя из реальных возможностей существующего социально-экономического потенциала, учитывая инерционное развитие экономики, демографии и социальной ситуации в городах. Данные в «основных направлениях» рекомендации предназначены скорее для сохранения сложившейся пространственно-планировочной структуры города и нацелены на выполнение подготовительной роли для составления будущего Генерального плана города.
Правила использования территорий и регулирования застройки являются нормативно-правовым документом. В нем посредством деления территории города на зоны различного функционального назначения регламентируются градостроительные параметры использования земельных участков, развитие и ограничения планировочных параметров застройки, даны организационные и правовые положения по введению в действие и использованию данных правил. Так, например, в селитебной зоне города выделены шесть типов подзон: четыре жилые зоны, различающиеся по степени интенсивности застройки, смешанная средней интенсивности общественно-жилая зона и общественно-деловая зона высокой интенсивности. Для каждой подзоны дана градация планировочных параметров по двум основным показателям: коэффициент плотности застройки к1 (отношение площади застройки к площади участка) и коэффициент интенсивности застройки к2 (отношение общей площади или суммы площадей всех уровней построек к площади участка). Данные параметры лежат в основе составления заданий на проектирование отдельных объектов, согласования проектов и выдачи разрешений на строительство. В случае необходимости превышения допустимых параметров, в «правилах» предусмотрен порядок гласного, общественного рассмотрения и решения данного вопроса в органах местного самоуправления.
Проект правового зонирования территории города. В основу зонирования территории города положены геоинформационная база данных и ортотрансформированные аэрофотоснимки городов.
При работе над проектом в этих городах велись полевые кадастровые работы, в результате которых были созданы топографические слои. Кроме того, проводились социологические опросы местного населения. Полученная информация была введена в единую базу геоданных, в которой детально описаны все типы объектов (участки, улицы, здания и другие векторные слои), а также вся юридическая документация по землепользованию, фотографии всех существующих зданий и т.д. Созданная база данных и информация, собранная при участии привлеченных к разработке этого проекта урбанистов-градостроителей, позволили нам создать ряд специализированных карт. Все карты были созданы в среде ArcGIS 9 с использованием дополнительного модуля Maplex.
Кроме этого, были использованы данные дистанционного зондирования и панхроматические аэрофотографии с пространственным разрешением до 10 см. Ортотрансформирование снимков, как и последующая их обработка, производились в среде программного обеспечения Leica Geosystems LPS. С целью изучения и сбора векторных данных о городских сооружениях был применен модуль Stereo Analyst. C его помощью специалисты имели возможность получить информацию относительно этажности и высоты домов. С использованием этого модуля были также созданы векторные слои, которые впоследствии стали частью базы геоданных.
После представления имеющихся по каждому городу данных в соответствующих ортогональных проекциях были составлены и распечатаны вспомогательные карты, позволяющие группе экспертов получить исчерпывающую информацию о формах и типах использования городских земель, о характере, морфологии и структуре застройки. Тематика карт была следующей:
- распределение земель и строений по формам собственности (государственная, муниципальная, частная);
- распределение земель и строений по видам использованная (селитебная, промышленность, внешний транспорт, рекреация, дороги и т.д.);
- распределение строений по времени постройки (до 1950, 1950-80, после 1980 гг.);
- виды использования участков селитебной зоны (общественная, жилая, смешенная);
- распределение застройки по этажности (1-2, 3-5, 6 и более этажей);
- распределение показателей плотности населения по кварталам (чел/га);
- распределение показателей плотности застройки по кварталам (кв.м/га);
- расположение объектов социальной инфраструктуры (образование, здравоохранение, торговля, бытовое обслуживание и т.д.)
- расположение объектов и сетей инженерно-технической инфраструктуры (водопровод, бытовая и ливневая канализация, электроснабжение, газоснабжение);
- распределение значений коэффициента плотности застройки (K1) для каждого участка (по шкале: 0,0-0,4-0,5-0,6-0,7-0,8-0,9-1,0);
- распределение значений коэффициента интенсивности застройки (K2) для каждого участка (по шкале: 0,0-0,6-1,3-1,8-2,2-3,0-4,0-более 4,0).
Аналитическая обработка полученной информации позволила перейти к исследованию сложившейся пространственно-планировочной структуры города. В этой части, на основе собранных данных по «Основным направлениям», вспомогательных карт, материалов социологического опроса населения города и местных специалистов, группа экспертов выделила основные структурные элементы города: планировочный каркас, центр города, серединную и периферийную зоны города. Очевидно, что границы этих зон, в конечном счете, не могут быть вполне объективны и носят условный характер. Тем не менее, они дают довольно полное и максимально корректное представление о территориально-пространственной организации городского организма, позволяют выявить наиболее важные тенденции и ограничения в развитии как города в целом, так и отдельных его составляющих.
Карта общего территориально-структурного зонирования (рис. 1, г. Поти). На данной карте выделяются границы центральной, серединной и периферийной зон города, а также расположение общего каркаса городской структуры и прилегающая к каркасу полоса застройки.
Рис. 1. Карта общего зонирования, г. Поти.
Карта детального территориально-структурного зонирования.На ней показываются основные подзоны в рамках общего зонирования: зона ядра центра, каркас центра, территории межкаркасного пространства центра, каркас серединной зоны, подцентры и межкаркасное пространство серединной зоны, каркас периферийной зоны, подцентры и межкаркасное пространство периферийной зоны.
Карта общих планировочных ограничений города. Карта содержит информацию о таких факторах ограничения развития города, как охранные зоны природного ландшафта, наращивания и укрепления прибрежной полосы Черного моря и защитных зон речного побережья, непригодных для освоения участков по геологическим и гидрогеологическим условиям. Показаны санитарно-защитные зоны промпредприятий, головных и очистных сооружений инженерно-технической инфраструктуры, территории специального назначения. Выделены зона охраны культурного слоя (археологических исследований) и зона регулирования исторической застройки, в которой основным объектом охраны, в качестве градостроительного памятника, является улично-дорожная сеть исторической части города.
Карта детальных планировочных ограничений города (рис. 2, г. Батуми). На этой карте выделены границы зон охраны памятников и регулирования застройки исторической части, границы зон охраняемого природного ландшафта, рекреационные зоны высокой и низкой интенсивности, дренажные каналы – памятники инженерного искусства, приморский бульвар – памятник садово-паркового искусства, здания – архитектурные памятники национального и местного значения, здания, имеющие признаки памятника архитектуры, места утерянных или сильно измененных памятников архитектуры.
Рис. 2. Карта детальных планировочных ограничений, г. Батуми.
Карта общего правового зонирования (рис. 3, г. Батуми). Данная карта показывает границы и площади основных видов использования территорий города: жилая, общественная, промышленная, складская, внешнего транспорта, специального назначения, рекреационная, инженерно-технических сооружений, природного ландшафта, сельскохозяйственного использования, дороги, покрытые водой, свободные территории и участки неопределенного назначения. Эти последние, по всей видимости, то тут, то там будут присутствовать на картах постоянно, так как недвижимость (участки и здания) может менять владельцев, менять назначение, конфигурацию и на некоторое время оставаться “Terra incognita”. На основе карты общего, по существу, функционального зонирования города, принимаются решения по размещению новых или реконструкции существующих объектов, регулируются процессы землепользования и намечаются перспективы развития города, выявляется сумма неотложных градостроительных мероприятий на ближайшие годы.
Рис. 3. Карта общего правового зонирования, г. Батуми.
Карта детального правового зонирования. В отличие от карты общего зонирования, данная карта является правово-нормативным документом, регламентирующим параметры застройки отдельных кадастровых единиц для селитебной зоны города, жилой и общественной застройки. Здесь представлены рассчитанные на основе базы данных ГИС показатели интенсивности застройки K2 для каждого участка и их средневзвешенные значения для кварталов (под понятием “квартал” имеется в виду не только “каре” с периметральной застройкой, но и автономная, компактная группа участков и строений, ограниченная улицами или другими объектами). Каждый квартал получает показатель интенсивности, равный верхнему значению в интервале градации по шкале, принятой в “Правилах использования территории и регулирования застройки” данного города. Таким образом, показателями интенсивности покрывается вся селитебная зона. Также группой экспертов выполняется сопоставление результатов компьютерного зонирования с данными вспомогательных карт и проводится объединение соседних полей с одинаковыми показателями интенсивности, после чего на карту зонирования наносятся окончательные, общие границы зон различной интенсивности. Таких подзон в селитебной зоне шесть: четыре жилые, смешенная, общественно-жилая и общественно-деловая. Границы между зонами проходят по оси улиц там, где разница коэффициентов между зонами небольшая. Там же, где она довольна значительная, граница между зонами проводится по внешним границам первых участков, выходящих фронтом на проезжую часть улицы и, при этом, на территории той подзоны, показатель которой ниже, чем у расположенной напротив подзоны. Такое решение обусловлено соображениями скорее градостроительно-эстетического порядка – предпочтительно, чтобы обе стороны улицы получили равные возможности развития. Решения, принятые на основе данной карты, регламентируют планировочные параметры развития или ограничения для недвижимости до принятия каких-либо новых градостроительных проектов.
Карта первоочередных градостроительных мероприятий (рис. 4, г. Гори). На этой карте показаны те градостроительные мероприятия общегородского значения, которые, по мнению группы разработчиков, необходимо принять во внимание в первую очередь при разработке генплана или проектов детальной планировки отдельных районов. Так, например, по г. Гори в качестве резерва для развития селитебной территории предлагается: конверсия участков неперспективных промышленных зон, создание ряда новых транспортных коммуникаций, соединяющих право- и левобережные части города, укрепление и благоустройство береговых полос рек Куры и Лиахви, создание инженерных сетей по сбору и отводу поверхностных и грунтовых вод, новой территории для утилизации бытовых отходов, реконструкция железнодорожного вокзала, а также ряд других предложений.
Рис. 4. Карта первоочередных градостроительных мероприятий, г. Гори.
Разработка градостроительной документации на следующем этапе предполагает детальное зонирование для других крупных функциональных зон города, установление планировочных параметров отдельных подзон и структурных элементов. Опыт создания градостроительной документации нового поколения для представленных в данной статье городов поможет в дальнейшем провести аналогичные работы и по другим городам и населенным пунктам Грузии.
Хотим отметить, что до этого в практике градостроительства и архитектуры Грузии современные ГИС-технологии не применялись.
