Кевин Догерти, менеджер по решениям в сфере земельных кадастров/учетных записей в компании ESRI, Редландс, Калифорния, США, E-mail: kdaugherty@esri.com
Рост и значение
Одним из показателей ценности кадастровых систем является рост этой области рынка, отмеченный ESRI в 2004 году. Продажи программного обеспечения для ведения учетных записей и земельных кадастров выросли за год на 14%, причем в значительной степени за пределами США. Фактически, кадастры/учетные записи являются одной из основных сфер применения ГИС на основе технологии ESRI. Пользователи из этой отрасли есть на всех континентах (правда, пока за исключением Антарктиды) и на всех правительственных и муниципальных уровнях.
Есть два основных источника роста рынка ГИС в этой прикладной сфере: существующие пользователи и страны, переходящие от социалистической экономики, где все земли раньше принадлежали государству (правительству), к экономике, основанной на частных инвестициях и рыночных отношениях. Очень много сказано и написано о важности приватизации земли, как одном из условий для стабильного развития экономической базы. Организацией Объединенных Наций (ООН), Всемирным банком и европейскими экспертами в области экономики выпущены многочисленные доклады и книги об экономических преимуществах, которые реализуются в случае введения частной собственности на землю, об улучшении качества и эффективности использования этих земель частными собственниками.
Не владея своим куском земли, граждане не чувствуют столь сильной привязанности и причастности к своему отечеству, это чувство патриотизма крепнет, когда они являются владельцами земли, находящейся у них под ногами. Без права на владение и инвестирования у них всегда есть чувство, что в любой момент их могут куда-нибудь переместить, потребовать “освободить помещение”. Владея землей и правом на ее использование, защищенные законом и общей политикой, направленной на соблюдение прав человека, граждане могут и склонны вносить улучшения, передавать вложенные финансовые средства и результаты их работы на земле своим наследникам и правопреемникам. То есть они остаются на этой земле сами, и имеется веская экономическая причина для того, чтобы их сыновья и дочери жили и вкладывали новые средства, инвестировали в отечество. Это справедливо всегда, и в случае фермы в сельской местности, и когда это небольшой магазин или ресторан в городе.
Ценность наличия права владения землей важна для правительства и тем, что это право способствует экономической стабильности. Граждане понимают, что они являются владельцами земли, что они будут платить пошлину или справедливые налоги за эту землю и за оказываемые правительством услуги. Такими услугами, которые все мы вправе ожидать, являются хорошие дороги и общественный транспорт, школы, больницы и клиники, полиция и пожарные службы, водоснабжение, канализация, вывоз бытовых отходов, парки и зоны отдыха, наконец, аэропорты для дальних путешествий. Эта инфраструктура и услуги в значительной мере оплачиваются за счет коллективного налога на землю. Таким образом, чем больше земли принадлежит частным владельцам, которые платят за нее справедливые налоги, тем больше денег получает правительство (и государство в целом) для обслуживания своих граждан. Стандарт качества жизни жителей любой страны измеряется качеством образования, здравоохранения, транспорта, общественной безопасности, таких общественных мест как парки, учреждения культуры, отдыха, проведения досуга.
Экономический рост и экономическая стабильность становятся, таким образом, побудительными мотивами для правительства, чтобы внедрять современные системы кадастра/учетных записей.
Выше было указано, что рост в этой прикладной области идет по двум направлениям, одно из которых – существующие пользователи ГИС в сфере учета и управления земельными ресурсами. Этими пользователями ГИС-технологии от ESRI создаются системы национального кадастра и муниципальные системы ввода всех землевладений (участков) в базы геоданных. Эти организации теперь хотят предоставить доступ к этой информации для жителей и добавить к своим системам другие приложения, например для работы с документами, или повысить эффективность функций поддержки учетных записей.
Примеры экспансии этих зрелых пользователей ESRI включают: применение ArcPad для обновления записей о фактическом положении участка или строения и возврат обновленных данных в офис регистрации земель; интеграция записей земельной геосъемки с системой наименований земель (в новых системах эта интеграция обеспечивается изначально); интеграция баз геоданных о землевладениях с другими слоями географических данных для создания и управления политикой и практикой землепользования; обеспечение доступа к базам геоданных по земельным участкам для потенциальных инвесторов, чтобы они могли выбрать участки в соответствии со своими потребностями и интересами; автоматизация процедур сделок с земельной собственностью с использованием Интернет, что позволяет уменьшить число необходимых визитов в соответствующие правительственные и муниципальные центры и офисы.
Все сказанное выше возможно звучит достаточно сложно, но практика показывает, что программные продукты семейства ArcGIS от ESRI обеспечивают удобство и возможность внедрения подобных и многих других развитых приложений на основе функций мобильных, настольных и серверных ГИС. Современные ГИС-приложения на основе систем ведения кадастра/учетных записей широко используются во многих странах, в том числе и в Европе (например, в Швеции, Литве, Греции и других странах). В то же время, для внедрения таких приложений необходима политика открытого доступа к данным для других правительственных организаций и для обычных граждан.
Многоцелевые кадастры
Информация о землевладельцах и описания земельных участков чаще всего собираются и поддерживаются одной правительственной организацией, муниципальной или федеральной. Еще в недавнем прошлом права на владение землей позволяли собственникам в США делать с ней все, что угодно: возводить любые постройки или использовать свою землю в соответствии с любым видом деятельности. Однако времена неограниченных и ничем не лимитированных прав уходят в прошлое. Теперь принимается во внимание их возможное влияние на соседнюю недвижимую собственность или на всю общину. Для определения потенциального воздействия землепользования на окружающие земли или общину можно в ГИС наложить на слой землепользования другие слои географических данных и, применив ко всем данным функции геообработки, провести анализ такого влияния.
Например, владелец участка, расположенного на склоне холма, возможно хочет заняться фермерским хозяйством. Но если эти почвы легко эродируемые, а вода после сильных ливней будет активно стекать по развитой сети временных водотоков, а эти потоки будут питать реку, являющуюся источником чистой воды для жителей этого района, то местные правительственные органы могут запретить или ограничить занятие сельскохозяйственным производством, чтобы предотвратить деградацию водосборного бассейна и другие возможные вредные последствия. Наложение данных о почвах, уклонах, близости к водотокам, землепользовании и землевладении – это одна из функций геообработки, которая может быть использована для разработки общих принципов и конкретных законов в отношении занятий сельскохозяйственным производством. То есть, владелец/фермер может получить разрешение на использование данной земли под с/х производство, но также могут быть наложены определенные ограничения, например, ему могут разрешить использовать землю только для выращивания определенных культур, закрепляющих верхний слой почвы (фруктовые сады или луговые травы). Уведомление о таких законодательных актах (ограничениях) может быть послано владельцам земельных участков, которые легко выявляются в результате применения соответствующей модели геообработки.
Те же принципы можно применить к владению землей и ограничениям на ее использование в условиях поселка городского типа и города. В Москве и области, а также в других городах все больше высотных многоквартирных домов возводится частными инвесторами. И возможно недалеко то время, если оно еще не наступило, когда плотность населения в районах возведения новых домов превысит возможности существующей инженерной инфраструктуры. Использование ГИС и многоцелевых кадастров, включая транспорт и инженерную инфраструктуру (инженерные сети), позволяет формулировать и улучшать политику планирования нового строительства на основе анализа средствами геообработки.
В начале 1990-х годов, когда Роскомзем начал развивать идею и приступил к созданию систем для картографирования земельных участков и регистрации земель (проект LARIS), предъявляемые требования заключались просто в автоматизации получения геометрии участков (карт недвижимого имущества) и в предоставлении некоторых уникальных связей с другими правовыми (юридическими) записями, связанными с этими земельными наделами. В то время представлялось, что предлагаемые в ГИС возможности управления множеством слоев данных и развитые инструменты их анализа (геообработки) превышают, то есть излишни, для простых систем картирования землевладений. Ведь и простые настольные программные продукты для картографии могут обеспечить поддержку создания подобных карт, а настольные картографические системы доказали свою эффективность при решении задачи картирования земельных участков.
Примерно в это же время город Таганрог приступил к реализации своих планов модернизации управления территорией, в основу которого была положена разработка современной картографической системы. Они начали с программного ГИС-обеспечения ESRI, закартировали все земельные участки и провели перерегистрацию земель. Затем они создали многие другие приложения для муниципального управления, исследовали итоги выборов по районам, выпустили весьма популярный атлас города, используя данные, полученные при картировании участков. В итоге ГИС-команда из Бюро кадастра Таганрога ясно показала преимущества использования многоцелевого кадастра, основанного на возможностях ГИС-технологии.
Ценность земли
В начале этой статьи я говорил о земле как основном налоговом активе, посредством которого государство (правительство) собирает деньги с граждан для оплаты предоставляемых населению услуг, а также для поддержания и развития инфраструктуры, необходимой для нормальной жизни. Как же узнать реальную стоимость земли? Должны ли ценность квадратного метра земли и ставка взимаемого с него налога быть одинаковыми для всех участков? Оценка земли и других объектов недвижимости (домов и сооружений) – это важная наука и профессия во многих странах. И еще раз хочется подчеркнуть, что ГИС-технология и функции геообработки здесь работают очень эффективно.
Очевидно, что не все земли должны облагаться налогом по одной схеме. Возвратность вложений от земель сельскохозяйственного назначения и от многоэтажного дома, расположенного в центре города, разная. Бензоколонка около автомагистрали позволит получить другие деньги по сравнению с небольшим цветочным магазином. Поэтому эксперты-оценщики разрабатывают формулы расчета на основе типов использования и местоположения для определения четких и справедливых ставок налогообложения. В ГИС можно рассчитать размер участка, добавить другие слои из базы геоданных для получения потенциальной стоимости земли для разных типов собственности. Например, продуктивность сельскохозяйственного производства можно оценить по данным о типе почв и близости к рынкам сбыта продукции (покупателям). Центры розничных продаж и офисные здания стоят больше в центре города и вблизи станций метро. Такие атрибуты земельных участков нельзя напрямую использовать в расчетах, если они находятся в базе данных, где хранятся лишь текстовые описания. Только ГИС с ее функциями наложения тематических слоев и анализа близости может позволить получить значения мер стоимости на основе местоположения. После того, как стоимость земли определена, ГИС используется для составления карт стоимости всех земель, где цвет определяет стоимость, при этом можно легко сопоставить ставки налогов по участкам сходного размера и типа землепользования, расположенным в разных местах.
В настоящее время Роскомзем с большим вниманием и более серьезно относится к ГИС, в том числе к предлагаемым ESRI технологиям, с целью создания моделей расчета оценочной стоимости земель с учетом разных типов земельных участков (то есть сельскохозяйственные, леса, частный дом на одну семью, коммерческого использования, промышленные и т.д.). По мере того, как все больше земельных участков приватизируется и вносится в налоговые ведомости, ГИС становятся все более востребованными в процессе оценки стоимости земель, контроля за их использованием и взимания налогов.
Посмотрите вокруг. Наши города – это сложные организмы. Они, подобно живым существам, имеют сеть коммуникаций, транспортные сети, места для обеспечения жизнедеятельности и работы, места, где принимаются решения, просто красивые места и места, на которые лучше не смотреть. Так же, как при выборе диеты или уровня активности, мы принимаем решения относительно оптимального для нас уровня жизни и степени физической подготовки. ГИС для городских управляющих – это технология, позволяющая нам измерить, отслеживать и моделировать географию (сети и местоположения) с целью принятия решений по улучшению и более эффективному управлению нашими городами и нашей землей для обеспечения лучшего здоровья и более высокого качества жизни для всей общины, всего общества.
