Кириченко Елена Анатольевна, Департамент потребительского рынка и услуг г. Москвы
Лебедева Нина Яковлевна, ДАТА+, E-mail: nlebedeva@dataplus.ru
Этим вопросом постоянно озабочены сотрудники Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы. Число магазинов растет, проблем с объемом и разнообразием продовольственных товаров на полках большинства магазинов сейчас практически не существует. Появились новые для России форматы крупных сетевых магазинов и торговых центров.
Тем не менее, в Департамент ежедневно приходят письма с жалобами потребителей, в которых жители сетуют на отсутствие поблизости магазинов с продуктами первой необходимости, к которым они так привыкли в былые времена. Теперь же на их месте, как сообщают жители, возникли другие предприятия, которые далеки от удовлетворения насущных нужд населения.
Так ли это? Каждый раз, когда следует отреагировать на поступивший запрос, необходимо выполнить целое «экспресс» исследование, нередко с проведением наблюдений на местности. Установление истинного положения дел требует больших усилий и времени сотрудников Департамента. Эти вопросы постоянно возникают и при встречах населения с мэром города. Для их обсуждения нужны веские аргументы, основанные на тщательной оценке сложившейся ситуации с потребительским рынком в каждом конкретном районе.
Департамент потребительского рынка и услуг с 2001 года ведет автоматизированную систему учета объектов, относящихся к сфере его управления (СИОПР). Но трехлетняя история, к сожалению, слишком коротка для того, чтобы делать выводы о произошедших изменениях в столь динамичном секторе услуг. Кроме того, простой перечень имеющихся предприятий торговли мало что говорит об удобстве их расположения и достаточности для проживающего вблизи них населения. В связи с этим Департамент потребительского рынка и услуг Москвы совместно с Московским комитетом по науке и технологиям решили провести комплексное аналитическое исследование динамики обеспеченности населения продовольственными магазинами за годы активных изменений в данном секторе, оценить возможность расчета размеров «шаговой доступности» для небольших магазинов с фиксированным набором продуктов. В качестве «исторического среза» было решено использовать сохранившиеся распечатки прежней информационной базы – Реестра продовольственных магазинов г. Москвы за 1993г. Для помощи при выполнении анализа была привлечена компания ДАТА+, предложившая выполнить данное исследование с использованием ГИС-технологий.
Рис. 1. Распределение суммарной площади продовольственных магазинов (фон) и численности населения (диаграммы) по районам г. Москвы.
Рис. 2. Изменение числа продовольственных магазинов за 10 лет (диаграммы). Фоном дана современная численность населения районов города.
Постановка задачи
Задача была поставлена следующим образом. В сжатые сроки (на исследование было отведено чуть больше месяца) предстояло дать оценку динамики основных объектов потребительского рынка г. Москвы – продовольственных магазинов на территории всего города, чтобы получить сравнительные данные по произошедшим изменениям в торговых площадях и обеспеченности населения данными услугами. Прежде всего, необходимо было разработать методику проведения оценки и выбрать набор репрезентативных показателей.
Исходные материалы и инструментальные средства
В качестве основных исторических материалов в исследовании использовались архивные данные — бумажные «свитки» распечаток Реестра продовольственных магазинов г. Москвы за 1993г., содержавшие 5201 запись. Современное состояние характеризовалось данными централизованного учета торговых учреждений – выборкой из базы данных Microsoft SQL (СИОПР) в количестве 36284 записей всех торговых учреждений города по состоянию на май 2004 г. в формате таблицы Access (xls).
Исследование было решено проводить на картографической основе, в качестве которой была использована электронная карта Москвы компании Геоцентр-Консалтинг. Эта карта существует в открытом формате хранения пространственных данных (шейп-файлы), что удобно для ее использования в стандартной ГИС. На момент проведения исследования она имела наибольшую полноту адресной базы и административное деление территории до уровня муниципальных районов. Были также привлечены данные Москомстата по переписи населения столицы за 1993 и 2002 годы, агрегированные по районам города.
В качестве основного аналитического инструмента был выбран наиболее простой пакет из семейства ArcGIS – ArcView. Он легок в освоении и использовании, обладает функциональностью, достаточной успешного решения поставленной задачи.
Ход выполнения исследования
Для выполнения поставленной задачи на первом этапе был разработан план автоматизации бумажных источников данных за 1993 г. для их архивного хранения в электронном виде и использования для сравнительного анализа. Все листы с информацией были отсканированы и обработаны с помощью программы автоматического распознавания текста Abbyy FineReader. Результаты оказались не очень утешительными. Без ошибок распознавалось не более 40-50% текста, поскольку он был распечатан на АЦПУ с бледной лентой, да и бумага от времени имела потертости, деформации и повреждения. Некоторые буквы и цифры даже на глаз плохо различались. Так что предстояла выверка распознанного текста и ручная работа по вводу неопознанного. Обнадеживало то, что эти архивные данные в цифровом виде послужат еще и для будущих исследований потребительского рынка г. Москвы. Данные были введены в таблицы формата dBase. Таблицы содержали название предприятия, его специализацию, общую и торговую площадь, адрес. Затем из записей были выбракованы те, которые не имели ни адресов местоположения, ни указаний на район. Поскольку в то время база велась достаточно тщательно «бракованных» записей оказалось немного.
Также для последующего исследования были отобраны и проанализированы данные СИОПР. Прежде всего были выделены те категории торговых предприятий, которые относятся к сектору торговли продовольственными товарами. Из общего числа записей таких оказалось 6998, но среди них, к сожалению, не числились крупные сетевые магазины. Поскольку сетевые магазины во многом определяют положение дел в обеспеченности населения торговыми площадями, было решено добавить недостающую информацию по продовольственным сетям. Такую информацию, как было выяснено, собирают и поддерживают в актуальном состоянии многие риэлтерские фирмы, занимающиеся торговой недвижимостью. Одна из таких крупных компаний – Colliers International, являющаяся активным пользователем ГИС-технологий, согласилась предоставить данные по крупным торговым сетям продовольственных магазинов для проводимого исследования в качестве картографического слоя для используемой нами карты. Данные были предоставлены в упорядоченном виде в таблице Access.
Рис. 3. Диаграммы представляют обеспеченность населения продовольственными магазинами в 1993/2004 годах, фон – современная численность населения районов города.
Рис. 4. Комплексная оценка обеспеченности районов продовольственными магазинами (в табличном виде и на карте города).
Пространственный анализ полученной информации было решено провести на уровне современного деления города на административные районы (136 единиц). Поскольку в 1992 году данного административного устройства города не существовало, то предстояло нанести на карту все торговые предприятия Реестра за 1993 г. и провести агрегирование информации по современному территориальному районному делению.
Отобранные данные СИОПР по продовольственным магазинам также было решено нанести на карту для анализа изменений местоположения торговых предприятий и оценки их современной инфраструктуры.
В процессе работы с архивными данными возникла проблема со старыми названиями улиц, многие из которых были переименованы в период перестройки и позднее. Электронная карта Москвы частично содержала информацию о старых названиях улиц, а остальные названия, не найденные на современной карте, были уточнены по данным из Интернета. Исчезли и некоторые номера домов. После проведенной подготовки адреса были геокодированы в автоматическом режиме с помощью стандартной функции ArcView, и с первого же раза был получен хороший результат – 85% найденных адресов. Остальные 15% были сопоставлены в интерактивном режиме.
База данных СИОПР также содержала ошибки в написаниях названий улиц, строений, корпусов или расхождения в названиях с адресным реестром электронной карты. Приведение адресов к единому виду значительно улучшило результаты автоматического геокодирования.
После нанесения продовольственных магазинов на карту им были присвоены названия районов, в которых они располагаются (также стандартная функция ArcView).
Рис. 5. Район Коньково. Зоны пешей доступности продовольственных магазинов в 500 и 300 метров.
Рис. 6. Зоны доступности продовольственных магазинов в 300м и плотность распределения населения района Ясенево.
Важным этапом исследования стал методический этап. Он был посвящен подбору системы показателей, используемых для оценки динамики изменения продовольственных площадей в районах города и ранжирования этих территорий по уровню обеспеченности населения объектами данного вида услуг в рамках современного административного деления.
В качестве основных показателей были выбраны: число продовольственных магазинов в районах, их общая и торговая площади в абсолютном и относительном выражениях (последнее — на душу населения в районе). В конечном счете были отобраны следующие показатели, характеризующие территорию города по муниципальным районам:
- Абсолютное число, общая и торговая площади продовольственных магазинов в городе в 1993г и 2004 гг.
- Торговые площади продовольственных магазинов на душу населения в 1993 и в 2004 гг.
- Динамика торговых площадей продовольственных магазинов на душу населения за период 1993-2004 гг.
- Суммарная оценка обеспеченности торговыми площадями
- Оценка территории по зонам доступности продовольственных магазинов в радиусе 500 метров («шаговая доступность»)
- Оценка территории по зонам доступности продовольственных магазинов в радиусе 300 метров («шаговая доступность»).
В качестве оценочного был принят показатель, полученный в результате сопряжения двух основных факторов: доли торговых площадей, приходящихся на душу населения района, и абсолютной численности населения в районе. Тем самым считалось, что в густонаселенных районах со средней обеспеченностью торговыми площадями проблема стоит более остро, чем в районах с низкой численностью населения, даже если показатель доли торговых площадей на душу населения в них ниже. Объединение показателей проведено методом кластерного анализа.
В отдельный этап было выделено исследование по оценке пространственного размещения продовольственных магазинов с точки зрения их доступности. Так, для города был принят показатель «шаговой доступности» для магазинов данного типа, равный 500 м. Было решено проверить, насколько население отдельных районов обеспечено продовольственными магазинами по данному критерию и, для сравнения, на расстоянии 300 м от мест проживания. Каждый из показателей был проиллюстрирован как отдельный сюжет карты.
Основные результаты
По данным централизованной системы учета торговых предприятий СИОПР общее число продовольственных магазинов на начало второго квартала 2004 г. составляло 6998 предприятий (без учета крупных сетевых магазинов), их общая площадь составляет 1384,3 тыс.кв.м, торговая площадь – 916,1 тыс.кв.м. Эффективность использования площади – 66%.
По сравнению с предшествующим периодом средняя торговая площадь магазинов уменьшилась, торговая площадь большинства магазинов не превышает 200 кв.м (75%).
Общее число крупных сетевых магазинов в г. Москве достигло 500. Наиболее широко представлены следующие наименования: «Седьмой Континент», «Перекресток», «Рамстор», «Петровский», «Пятерочка», «Копейка». Торговые площади таких магазинов, как правило, превышают 2-2,5 тыс. кв.м.
Суммарные торговые площади продовольственных магазинов распределены по территории Москвы неравномерно (рис. 1). На этой карте размер круговых диаграмм (голубых пунсонов) отражает численность населения районов, а оттенки коричневого фона — распределение суммарных площадей магазинов по районам.
Наибольшие суммарные площади магазинов (более 20 тыс.кв.м) сместились в зоны концентрации населения города – в окраинные районы, особенно Северо-Восточного, Северо-Западного и Западного округов (Отрадное, Бибирево, Митино, Строгино, Хорошево-Мневники, Кунцево), а также в отдельные отдаленные районы других округов: Марьино, Выхино-Жулебино (ЮВАО), Гольяново, Измайлово (ВАО).
Средняя обеспеченность торговыми площадями продовольственных магазинов характерна для районов южного сектора (ЮАО, ЮЗАО, ЮВАО) и Восточного округа. Суммарная площадь предприятий продовольственного профиля здесь составляет 10-20 тыс. кв.м.
Наименьшая суммарная торговая площадь продовольственных магазинов отмечается в большинстве районов Центрального, Северо-Западного и Северо-Восточного округов, где она не превышает 10 тыс.кв.м.
Крупные сетевые магазины по общей площади сопоставимы с площадью всех продовольственных магазинов города, хотя их доля составляет 10% от общего числа торговых предприятий данного профиля. Наибольшее число этих магазинов отмечается в районах концентрации населения: в Отрадном, Марьино, Выхино-Жулебино (более 15 сетевых магазинов).
По данным переписи населения 2002 года общая численность населения города Москвы возросла за последние 10 лет в 1,12 раза — до 10,38 млн.чел. В распределении населения продолжали усиливаться тенденции роста его численности в спальных окраинных районах и его оттока из центра. Один из центральных районов города – Китай-город – полностью потерял свое постоянное население, превратившись в деловой и культурно-развлекательный центр.
Динамика продовольственных магазинов в Москве за 1993-2004 годы
За исследуемый период число продовольственных магазинов Москвы в целом выросло в 2,4 раза. Их общая площадь снизилась, составив в 2004 г. 64% от данного показателя в 1993 г. В то же время торговая площадь магазинов данного профиля возросла в 1,57 раза, что свидетельствует о резком повышении эффективности использования полезной площади. Большая часть площадей в настоящее время используется как торговая. Магазины стали более диверсифицированы по площади: от мелких магазинов в несколько сотен кв.м до супермаркетов в 5000 кв.м торговых площадей.
Существенные изменения произошли в пространственном распределении продовольственных магазинов (рис. 2). При сравнении диаграмм голубого (1993 г.) и розового (2004 г.) цвета видно, что их число росло повсеместно, даже в тех районах, где их общая площадь снижалась. Это отражает тенденцию увеличения числа мелких магазинов. Особенно активно возросло их число в районах Центрального округа (Пресненское, Мещанское, Арбат, Хамовники, Якиманка, Тверское, Басманный), куда стремятся попасть многие предприниматели, однако не могут арендовать большие площади. Данные районы существенно снизили общие торговые площади продовольственных магазинов. Это характерно и для районов вдоль Ленинградского шоссе (Сокол, Войковский, Головинский, Ховрино, Левобережный) и Кутузовского проспекта (Дорогомилово, Филевский парк, Фили-Давыдково, Можайский). Снижение общей торговой площади в этих районах превышает 10 тыс.кв.м и достигает в некоторых из них 30 тыс.кв.м (Пресненское).
Отмеченные изменения в размещении населения (резкий отток постоянно проживающих москвичей из центра и смещение населения в спальные, активно строящиеся районы окраин) привели к смене картины обеспеченности населения торговыми площадями продовольственных магазинов (рис. 3). Среди центральных районов наибольшее снижение доли площадей на душу населения произошло в районах Якиманка, Арбат, Пресненское и Мещанское. Аналогичное снижение отмечается в районах Сокол и Войковский.
В Красносельском и Таганском районах снижение численности населения было более существенным на фоне незначительного роста торговых площадей. В результате, обеспеченность жителей площадями продовольственными магазинами здесь возросла.
В наиболее населенных районах города (Отрадном, Бибирево, Гольяново, Перово, Выхино, Марьино, Выхино-Желебино, Ясенево, Хорошово-Мневники, Митино, Тушино Северное) темпы роста торговых площадей продовольственных магазинов несколько опережали темпы роста численности населения, что дало положительную динамику в обеспеченности жителей этих районов магазинами данного профиля.
Комплексная оценка обеспеченности районов Москвы продовольственными магазинами
Данная оценка отражает ранжирование районов по сравнительной остроте ситуации с продовольственными магазинами и выделение районов, требующих первоочередного внимания при развитии их сети. В качестве факторов оценки были выбраны два основных показателя: общая численность населения района и обеспеченность жителей торговыми площадями продовольственных магазинов.
Районы были разделены на три группы по численности жителей: низкая, средняя и высокая. По доле торговых площадей продовольственных магазинов, приходящихся на душу населения, все районы были разделены на три группы: низкого уровня обеспеченности, среднего и высокого. По результатам совместного анализа двух показателей были построены матрица и карта, где цветом были выделены 3 группы районов (рис. 4).
Первая группарайонов характеризуется положительной комплексной оценкой обоих факторов: невысокая численность населения при среднем и высоком уровне обеспеченности торговыми площадями, или средняя или высокая численность населения при высокой обеспеченности торговыми площадями. В эту группу, выделенную зеленым цветом, попало 52 района (42,6% всех учитываемых в исследовании). Это большинство районов Северного сектора (САО, СВАО, СЗАО). В этой же группе оказались и 5 центральных районов: Тверское, Красносельское, Арбат, Якиманка и Таганское. Данная группа районов считается в городе сравнительно благополучной. Жалобы из этих районов могут только дать повод задуматься, что магазинов в районах по меркам Москвы достаточно, но расположены они не самым удачным образом.
Вторую группу составляют районы с низкой численностью населения и низкой обеспеченностью торговыми площадями, или с обоими средними показателями: и по численности населения, и по обеспеченности продовольственными магазинами. Эта группа, выделенная желтым цветом, включает 49 районов (40,2%), расположенных на востоке Москвы (ВАО) и в средней части города. Эти районы «середнячки» по разным причинам, и пока не самые плохие в городе. Население данных районов может испытывать неудобства.
Третья группа включает наименее благополучные районы по сочетанию двух факторов: средняя и высокая численность населения при низкой обеспеченности торговыми площадями, либо очень высокая численность населения при средней обеспеченности торговыми площадями. Эта группа, выделенная красным цветом, включает 21 район (17,2%), большая часть которых приходится на Южный сектор (ЮАО, ЮВАО, ЮЗАО), а также два центральных района (Пресненское, Хамовники), два района ВАО (Хорошово-Мневники и Тушино Северное) и три района ЗАО (Перово, Ивановское, Вешняки). Жалобы жителей этих районов могут иметь под собой весьма веские причины.
Анализ зон доступности магазинов
Одной из задач исследования была оценка зон, определяющих «шаговую доступность» продовольственных магазинов. В качестве рабочих вариантов были приняты два показателя: расстояние до ближайших магазинов в жилых районах не более 500м и не более 300м.
Для оценки территории вокруг продовольственных магазинов города были построены буферные зоны в 500 и 300м. Пример карты размещения продовольственных магазинов района Коньково с зонами доступности приведен на рис. 5.
Зона «шаговой доступности» в 500 м.
Анализ данной зоны показал, что при сложившейся сети продовольственных магазинов основная территория города и, прежде всего, его жилые массивы полностью входят в эту зону. Небольшие «окна» имеются на промышленных зонах и в зонах отсутствия застройки. Это позволило сделать вывод, что радиус зоны шаговой доступности в Москве может быть снижен. В качестве следующего порога зоны было выбрано расстояние до магазинов в 300м.
Зона «шаговой доступности» в 300 м.
Анализ данной зоны позволил выявить некоторые территориальные различия в доступности продовольственных магазинов.
Центральный округ. Округ достаточно неоднороден по доступности продовольственных магазинов. Наиболее благоприятное положение по этому показателю в районах Тверское, Таганское и Арбат. Наихудшее положение в районах Пресненское, Мещанское, Красносельское и Замоскворечье.
Северный округ. В данном округе практически все районы имеют хорошую доступность продовольственных магазинов. Исключение составляет район Сокол, который за последнее десятилетие «потерял» большое число продовольственных магазинов, а их доступность населению, соответственно, понизилась. Небольшие «окна» вне зоны доступности в 300м имеют районы Тимирязевский, Бескудиноквский, Ховрино, Левобережный.
Северо-Восточный округ. С позиций обеспеченности продовольственными магазинами этот округ наиболее благоприятный. Практически все районы имеют хорошее перекрытие зоной доступности продовольственных магазинов в 300м.
Северо-Западный округ. В данном округе обеспечивается шаговая доступность продовольственных магазинов на большей площади всех районов. Число «окон» вне зоны шаговой доступности больше, чем в районах САО и СВАО. Их значительные площади имеются во вновь застраиваемых микрорайонах Митино, Покровское-Стрешнево, Хорошово-Мневники.
Западный округ. Среди районов данного округа наименее обеспечены магазинами шаговой доступности районы активной застройки: Солнцево, Ново-Переделкино, Тропарево-Никулино.
Юго-Западный округ. В этом округе в большинстве районов магазины приближены к жителям на «шаговую доступность» и лишь некоторые (Ясенево, Черемушки и Обручевский) нуждаются в увеличении сети магазинов в радиусе 300 метров от жилых массивов.
Южный округ. В данном округе самые крупные массивы вне зон «шаговой» доступности продовольственных магазинов находятся в Донском районе и Москворечье-Сабурово. Во всех других районах практически все жилые массивы обеспечены близлежащими продовольственными магазинами.
Юго-Восточный округ. Этот округ наиболее благополучен по обеспеченности магазинами «шаговой доступности». Практически вся жилая застройка находится не далее 300 метров от ближайших торговых точек данного профиля. Небольшие окна имеются только в Выхино-Жулебино и Печатниках.
Восточный округ. В данном округе достаточно высокая обеспеченность близлежащими магазинами. Однако практически во всех районах имеются микрорайоны за пределами 300-метровой зоны доступности. Они есть и в густо населенных Измайлово, Перово и Вешняках. Наибольшие территории вне такой зоны наблюдаются в строящихся районах Косино-Ухтомского района.
Для анализа сложившейся структуры размещения магазинов и ее изменения за 10-летний период были выделены районы с резким снижением числа продовольственных магазинов и проанализированы их местоположения в 1993 и 2004 годах.
Более детально изучено размещение продовольственных магазинов района Ясенево (рис. 6). Для него построена статистическая поверхность распределения численности населения и проведено ее сопоставление с 300-метровыми зонами доступности продовольственных магазинов. Этот метод позволил выделить микрорайоны, в которых прежде всего необходимы новые продовольственные магазины, приближенные к местам концентрированного проживания населения.
Сравнение с Европейским опытом
Чтобы оценить ситуацию по Москве в целом, нужно позиционировать ее по отношению к другим европейским странам.
По мнению специалистов, состояние дел в организации розничной торговли в странах Балтии, например, характеризуется более высоким количеством торговых площадей на душу населения и, соответственно, более высоким уровнем конкуренции в Эстонии, Латвии и Литве, нежели в крупных российских городах.
В компании Stockmann, помимо стран Балтии работающей в Санкт-Петербурге и Москве, отмечают, что в одном только Таллинне обеспеченность торговыми площадями на душу населения в 10 раз выше, чем в российской столице.
В Варшаве в 2000 году объем торговых площадей на душу населения составлял 0,6 кв.м и считался очень низким в сравнении со среднеевропейским показателем в 2 кв.м. В Москве лучшие по этому показателю районы в 2004 г. имеют 0,3 кв.м на душу населения.
По данным Penny Lane Realty, в Швеции на 1000 жителей приходится 340 кв.м торговых площадей, а в Москве — 16 кв.м. При этом среднемировой показатель — 250 кв.м. По прогнозам московского правительства, общее количество торговых площадей в Москве с учетом небольших магазинчиков до 2020 года должно быть удвоено — с 8 до 16 млн. кв.м.
Высокая привлекательность Москвы на рынке коммерческой недвижимости обуславливается острым дефицитом площадей, соответствующих международным стандартам. На начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения.
Не очень радостная картина для москвичей, но оптимистичное поле деятельности для роста данного сектора услуг. Магазины будут появляться, а мы, как жители и покупатели, с радостью ходить в них. Благо они будут все больше приближаться к нашим домам, в полном смысле слова оправдывая термин «шаговая доступность».
Суммарная оценка обеспеченности торговыми площадями продовольственных магазинов, по управам, 2004г.
А что дальше?
Выполненная работа сдана Департаменту и несколько раз докладывалась на разных практических и научных совещаниях. Полученные карты и статистические данные используются сотрудниками в повседневной работе. На их основе создан и передан в пользование Департамента атлас, изданный как проект ArcReader. Однако окончательная точка в данном исследовании не поставлена. Оно обозначило большое направление, которое должно получить развитие в последующих аналитических работах.
В этом году Департаментом потребительского рынка и услуг инициируются более детальные исследования в отдельных районах. С помощью ГИС планируется провести оценку нагрузки покупателей на торговые площади магазинов, что послужит хорошей информационной базой для ответа на вопрос: «А достаточно ли нам магазинов, и где они должны появиться, чтобы покупателям было и близко, и комфортно совершать каждодневные покупки продуктов?»
