Холодков В.В., Неграфонтов С.А., Шеслер А.А., Яковлев В.А., НПК «Бюро кадастра Таганрога», e-mail: kholodkov@cbt.ru,Web: www.cbt.ru
Постановка задачи и объем работ
C введением в действие нового Земельного кодекса ОАО «Газпром» и его дочерние предприятия ведут крупномасштабные работы по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, используемых для эксплуатации объектов недвижимого имущества газовой отрасли, регистрации прав на земли и недвижимое имущество. Целью этих работ в первую очередь является оформление прав и упорядочение сведений об объектах недвижимости для того, чтобы эффективно ими управлять и контролировать платежи за землю.
Предприятия и Компании нефтегазовой промышленности имеют в своем управлении десятки тысяч разноплановых объектов недвижимого имущества (земельные участки, здания, разного рода сооружения и т.д.), зачастую расположенных в нескольких административных районах и даже нескольких субъектах РФ. Объем сведений и документов, получаемых в ходе указанных выше работ, огромен. Ввиду масштабности задачи указанные работы выполняются большим числом подрядных организаций на территории всей страны. Одной из таких организаций является НПК «Бюро кадастра Таганрога» (НПК «БКТ»). На сегодня НПК «БКТ» выполнены или находятся в стадии завершения работы по переоформлению прав на земельные участки и недвижимое имущество нескольких дочерних компаний ОАО «Газпром».
Управлять имуществом, вести контроль платежей за землю, имея только бумажные документы, практически невозможно. Введенная с 2006 года методика расчета земельного налога и арендных платежей, основанная на кадастровой стоимости земель, требует от предприятий c большим количеством распределенных по территории земельных участков использования автоматизированной системы учета этих участков. В основном это связано с тем, что единые землепользования зачастую располагаются в нескольких кадастровых кварталах и, следовательно, составляющие их земельные участки будут находиться на территориях, имеющих различную кадастровую стоимость.
Информация о промышленно-технологическом комплексе и всех входящих в него объектах недвижимого имущества.
Понятно, что такая система должна быть наполнена актуальными данными, содержащими информацию как о технических параметрах объектов недвижимости, земельных участках, так и о стоимостных характеристиках земли и недвижимости, их пространственном положении и правовом статусе. Технология, применяемая НПК «БКТ» при выполнении комплекса землеустроительных работ, позволяет уже на этапе проведения землеустройства вести наполнение базы данных для такой автоматизированной системы.
Такая технология использовалась при выполнении работ для ОАО «Газпром» (в отношении объектов, арендуемых ООО «Волгоградтрансгаз»). Выполнены работы более чем по 350 единым землепользованиям и отдельным земельным участкам, включающим в себя компрессорные станции, магистральные и распределяющие газопроводы, газопроводы отводы общей протяженностью более 4000км на территории Волгоградской, Ростовской, Саратовской и Воронежской областей. Общее число обособленных земельных участков более 30000, площадь порядка 500 га.
Обработка такого большого объема информации об объектах, земельных участках невозможна без применения средств автоматизации. Это позволяет избежать ошибок в наименованиях, использовать для работы разнородные источники данных, стандартизировать выходные формы, ускорить выдачу больших объемов землеустроительных документов.
Методика и используемые технологии
Вся необходимая для составления проектов землеустройства информация аккумулируется в базе данных. Создаются векторные слои топографических данных, границ территориальных образований, смежных землепользований, кадастрового деления, зон земель с особым режимом использования. Ко всем данным вносится семантическая информация (наименования, адреса, инвентарные номера и т.п.). Все полученные данные хранятся в базе геоданных ArcGIS под управлением ArcSDE. Технология ArcSDE дает возможность работать с одними и теми же данными одновременно на нескольких рабочих местах, что упрощает контроль данных и увеличивает производительность при выдаче выходных материалов.
Информация о зарегистрированных правах на земельные участки, имущественные комплексы и комплексы сооружений.
ArcGIS позволяет легко переходить из одной системы координат (СК) в другую, что особенно важно при внесении разнородной информации из разных источников и при формировании выходных документов и данных. Например, для использования в АСУИ ОАО «Газпром» данные должны быть переданы в СК-63, в землеустроительных делах – в местной СК, для постановки на государственный кадастровый учет часто используются условные СК. Переход в разные СК производится «на лету», при редактировании операторы работают всего с одним набором данных. Так обеспечивается целостность данных и решается проблема обработки больших массивов информации. Использование ГИС при проектировании границ однотипных земельных участков (например, опоры ЛЭП) позволило значительно сократить сроки выполнения работ.
Выходная землеустроительная документация и данные формируются в ArcGIS с помощью специально разработанных приложений. Для ускорения процедуры государственного кадастрового учета описания земельных участков передаются в территориальные органы ФГУ ЗКП в электронном виде, пригодном для экспорта в ЕГРЗ.
В целом, применение современных технологий измерений, обработки и хранения данных позволило с одной стороны ускорить выполнение работ (а, следовательно, снизить затраты на их производство), с другой стороны – собрать большое количество информации о земельных участках и объектах недвижимости, не выделяя этот процесс в отдельное производство. Полученные в ходе выполнения землеустроительных работ данные можно практически без изменений использовать в Едином реестре учета прав на недвижимое имущество ОАО «Газпром».
Работа с данными об активах
Землеустроительные работы по объектам ОАО «Газпром» и ООО «Волгоградтрансгаз» выполнялись различными подрядными организациями на протяжении четырех лет, за которые постоянно менялись требования к выходной продукции. Работы проводились организациями, имеющими разный технический уровень и качество исполнения документов (данных). Следовательно, полученные в результате работ документы могут содержать неточности, не соответствовать действующим требованиям, данные могут иметь различия в форматах и т.д. Кроме того, работы, как правило, выполнялись в рамках муниципальных образований, что неизбежно приводило к искажению общей картины. При попытке сведения данных были обнаружены места «нахлеста» газопроводов или же наоборот их «разрывы» в районе административных границ.
Для расчета налога и арендной платы за землю, анализа и отслеживания платежей необходимо иметь весь массив данных по объектам, арендуемым у ОАО «Газпром», и объектам ООО «Волгоградтрансгаз». Для этого Бюро кадастра Таганрога выполнены работы по созданию данных, сформированных надлежащим образом и подготовленных к конвертации в Единый реестр учета прав собственности на недвижимое имущество в системе ОАО «Газпром». При этом за основу взяты материалы работ, ранее выполненных различными подрядными организациями.
Визуальное отображение объектов недвижимого имущества на электронной карте с привязкой к местности и разного рода детализацией – как всего промышленно-технологического комплекса, так и отдельных его узлов – на основе хранящейся в системе информации.
В рамках этих работ проведена инвентаризация, обработка и анализ данных, полученных в результате землеустроительных и иных сопутствующих работ, выполненных в отношении объектов недвижимого имущества, арендуемых у ОАО «Газпром».
Информация по объектам недвижимого имущества, арендуемым у ОАО «Газпром», сводится в единый реестр сведений о земельных участках, группируется по производственно — технологическим комплексам и включает в себя:
- информацию о площади единого землепользования и количестве обособленных земельных участков в его составе;
- правоустанавливающую информацию, включая наименование, местоположение и технические характеристики объекта, сведения о правоустанавливающих документах;
- кадастровую информацию, включая сведения Единого государственного реестра земель, содержащиеся в кадастровых планах земельных участков, полученных после постановки этих участков на кадастровый учет;
- информацию о правах и обременениях на земельный участок, сведения о собственниках и арендаторах, сроке аренды и документах, подтверждающих право на земельный участок;
- экономическую информацию, включая кадастровую стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости, ставки арендой платы по земельным участкам в каждом административном районе;
- информацию о работах, проводимых на различных этапах оформления права на земельный участок, включая сведения о подрядных организациях, выполнявших эти работы, сроки выполнения и затраты по каждому этапу работ;
- информацию об объектах недвижимого имущества (зданиях и сооружениях), расположенных на земельном участке и находящихся на балансе основных средств;
- электронные образы всех относящихся к земельному участку документов любого формата.
Проверка указанных данных и материалов на полноту, корректность, достоверность и взаимную непротиворечивость выполняется с помощью программных средств «Системы автоматизированного учета и регистрации объектов недвижимости» (САУРОН, разработка НПК «БКТ») и ArcGIS от компании ESRI, путем внесения сведений в базу данных (семантическая и графическая информация). Одновременно с этим производится ввод недостающих картографических данных, корректировка и сведение в электронном виде формата MapInfo планов линейных и площадных объектов в масштабе 1:10000 и 1:500.
В результате произведенного анализа проинвентаризированных и введенных данных формируется список некорректно оформленных материалов или данных с приложением перечня противоречий. Выявленные противоречия в обработанных материалах и данных сгруппированы по общим замечаниям и способам их устранения:
- в землеустроительных делах отсутствуют координаты на площадные земельные участки в составе единых землепользований, в результате чего невозможно произвести привязку данных к конкретному газопроводу;
- ошибки в каталогах координат на линейные объекты (несоответствие каталогов координат поворотных точек и составленных на их основании планов линейных сооружений);
- несовпадение координат центров точечных объектов (например, опор, КИК и т.п.) и обособленных земельных участков, отведенных для этих объектов;
- несоответствие количества и площади объектов в землеустроительном деле со сводной ведомостью вычисления площадей единого землепользования по обособленным земельным участкам;
- несоответствие количества и площади объектов в землеустроительном деле со сведениями кадастровых планах земельных участков Единого государственного реестра земель.
По части объектов работы по устранению замечаний в землеустроительной документации невозможно произвести камеральным способом. По имеющейся в предоставленных документах информации невозможно однозначно определить положение оси газопровода, кабелей связи, ЛЭП и наземных элементов газопроводов. Для получения полной достоверной информации о местоположении объектов необходимо производство геодезических и землеустроительных работ с выездом бригады на местность.
Кадастровая оценка
Использование данных, подготовленных для Единого реестра учета прав собственности на недвижимое имущество, совместно с данными кадастровой оценки земель позволяет провести расчет налога и арендной платы, а также учет исполнения обязательств по их уплате. Эта задача сама по себе достаточно сложна, т.к. требует работы с большими объемами территориально распределенных данных (кадастровая стоимость сильно разнится в разных кадастровых кварталах). Так, например, для расчета земельного налога (арендной платы) по ООО «Волгоградтрансгаз» необходимо обработать и свести данные более чем по 400 муниципальным образованиям, каждое из которых имеет свои данные кадастровой оценки и нормативно-правовые акты, определяющие ставки налога и арендной платы, а также сроки и порядок их уплаты.
Сегодня кадастровая стоимость земель газовой промышленности на межселенной территории в своем большинстве принимается равной стоимости смежных земель, а это земли сельскохозяйственного назначения. Методика расчета налога и аренды на основе кадастровой стоимости применяется недавно и, как показывает практика БКТ в различных субъектах РФ, еще полностью не отработана. Очевидно, что земли сельскохозяйственного назначения должны находиться в обороте, и по этой причине следует ожидать повышения их кадастровой стоимости, а соответственно при этом изменится и кадастровая стоимость земель промышленности.
Кадастровая стоимость земельного участка зависит от массы различных факторов. Изменение этих факторов влечет за собой изменение информации, полученной в ходе землеустроительных работ. Поэтому она должна постоянно обновляться, что требует проведения дополнительных работ. Вот только некоторые из факторов и связанные с ними работы:
- меняются границы муниципальных образований;
- меняются границы кадастрового деления, и сами кадастровые номера могут меняться со временем;
- появляются новые объекты, часто они технологически связаны с предыдущими объектами а, следовательно, и с существующими земельными участками;
- ликвидируются ненужные объекты, соответственно и земельные участки должны быть сняты с кадастрового учета;
- осуществляются сделки с объектами, меняются правообладатели;
- в ближайшее время планируется сделать учет земли и недвижимости единым, а это может потребовать инвентаризации ранее выполненных технических паспортов, если регистрация прав не проведена;
- периодически будет происходить процесс согласования границ с соседними земельными участками сторонними землепользователями, а это иногда может потребовать внесения изменений в кадастровый учет;
- газопроводы фактически ограничивают использование земель, по которым они проходят. Это означает, что вопросы экономики (налог, аренда, потери и убытки), ограничение прав будут предметом споров и обсуждений с собственниками земельных участков и органами местного самоуправления.
По нашим расчетам на основании изучения материалов землеустройства и кадастрового учета по объектам ОАО «Газпрома» следует считать, что:
- Около 15-25% информации о единых землепользованиях и обособленных участках содержит те или иные ошибки.
- Ежегодно около 5% всей информации о земельных участках меняется в силу разных причин.
- И если не осуществлять мониторинг земельных участков и, соответственно, информации о них, то через 3-5 лет мы получим ситуацию, когда 40-50% информации о земельных участках необходимо будет уточнять.
Система управления имуществом
В настоящее время в ООО «Волгоградтрансгаз» проводится опытная эксплуатация автоматизированной системы управления имуществом САУРОН, разработанной НПК «БКТ». В системе используются данные, полученные в результате описанных выше работ, и решаются вышеназванные задачи.
Система САУРОН позволяет решать следующие задачи:
- Ведение реестра объектов недвижимости;
- Отслеживание мониторинга объектов недвижимости;
- Ведение реестра прав и обременений объектов недвижимости;
- Расчет земельного налога и арендных платежей за землю;
- Контроль над исполнением обязательств по аренде, лизингу, совместному пользованию и т.п.;
- Ведение реестра юридических лиц Общества;
- Ведение реестра правовых и технических документов на объекты недвижимости, в том числе архива их электронных образов;
- Отслеживание этапов выполнения работ по оформлению прав на объекты недвижимости;
- Анализ деятельности Общества по управлению объектами недвижимости;
- Оперативное получение информации о местоположении объектов недвижимости на электронной карте, о геодезических координатах их границ;
- Формирование и печать статистических отчетов, планов территорий и строений, обзорных и детальных карт;
- Обеспечение отображения полного жизненного цикла объекта учета с сохранением истории каждого атрибута;
- Подготовка данных обменного формата для закачки в Единый реестр прав ОАО «Газпром».
Базы данных САУРОН установлены на сервере в головном отделении «Волгоградтрансгаз». Ввод и изменение данных ведется с удаленных рабочих мест уполномоченными для этого отделами юридических лиц, входящих в Общество. Информация в САУРОН вводится оператором только на основании правовых и технических документов на объект недвижимости (свидетельства на право собственности, договор аренды, технические паспорта) и бухгалтерских данных. Таким образом, результаты всех выполненных работ по кадастровому учету земельных участков и техническому учету объектов недвижимости встраиваются в единую информационную систему Общества.
Заключение
Расчет земельного налога – обязанность налогоплательщика. Следовательно, ОАО «Газпром» и его дочерние общества должны создать свой ведомственный кадастр объектов недвижимости, прежде всего земельных участков, для эффективного управления земельными отношениями под своими объектами в виде реестра прав, объектов, земельных участков с техническими и экономическими характеристиками.
Для получения значительной экономии средств эту работу нужно и можно выполнять на основе землеустроительной информации, полученной в результате проводимых ОАО «Газпром» работ по кадастровому и техническому учету. Одним из положительных примеров такой деятельности являются работы, выполняемые НПК «БКТ» совместно с ООО «Волгоградтрансгаз».
