Иван Дубровин, компания Миэль-Недвижимость, E-mail: dubrovin@miel.ru, Web: www.miel.ru
Структура аналитического обеспечения работ на рынке недвижимости тесно связана с необходимостью учета пространственной информации. Это проявляется как на региональном уровне (престижность направления (шоссе), условия проезда, расположение относительно объектов инфраструктуры и др.), так и на локальном (наличие лесных деревьев, уклоны участков, наличие обременений и т.д.).
Управление загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость выступает как девелопер ряда проектов. Необходимость оценки проектов подразделения на предпроектной стадии, а также разработка рекомендаций к маркетинговым стратегиям уже существующих проектов в рамках работ по инвестиционному консалтингу предопределила использование ГИС, как средства анализа рынка. Аналитиками компании были рассмотрены представленные на рынке ГИС, в результате чего было принято решение осуществлять исследования на продуктах фирмы ESRI. Целью ГИС-проекта было создание системы оценки инвестиционных проектов в сфере строительства загородной недвижимости. Следует отметить, что компания МИЭЛЬ-Недвижимость и ряд ее региональных подразделений обладают одной из самых крупных баз данных объектов недвижимости Москвы и Московской области. Таким образом, часть исходной информации для ГИС анализа обеспечивается данными самой компании.
В первую очередь, была создана база геоданных организованных коттеджных поселков в Подмосковье. В настоящее время эта база является одной из самых крупных в регионе — около 300 поселков. База разработана в соответствии с корпоративными стандартами описания коттеджных поселков и позволяет проводить пространственную сегментацию рынка по стоимости, качественным характеристикам, скорости реализации и другим параметрам. Использование доменов для полей со стандартизированным набором данных (например, поле о целевом назначении земли или поле для выбора направления) позволило значительно ускорить процесс обновления информации. База поселков используется также для поиска конкурентов по территориальным (в пределах выбранного радиуса или направления — шоссе) и атрибутивным (цене, проектам домов, материалам домов и др.) признакам. В базе поселков существуют ссылки на информацию в растровом формате: планы, фотографии и др. С появлением нового информационного ресурса аналитическая работа в компании от локальных исследований переходит к мониторингу рынка недвижимости в реальном времени, так как пространственная локализация объектов рынка позволяет разрешить многие неоднозначности в месторасположении и названиях поселков.
Использование ГИС также связано с изучением вторичного рынка. Структура данных для этой части рынка позволяет проводить исследования, используя функции ArcGIS по интерполяции дискретных значений в непрерывные с последующей переклассификацией в соответствии с принятой в компании шкалой делений ценовых сегментов рынка. Функции геокодирования позволяют осуществлять массовую координатную привязку выставленных на продажу объектов. Данные о продаваемых в Московской области коттеджах были использованы для построения поверхности цены квадратного метра, а данные о продаже земельных участков — для создания поверхностей оптовой и розничной цены земли (рис. 1). Полученные карты используются для дальнейшего анализа, например, для выявления разницы оптовых и розничных цен и, далее, для выявления зон инвестирования в строительство с условием максимальной прибыли.
Рис. 1. Ранжирование территории на основе удельной стоимости земли.
Использование функций систем линейных координат позволило провести районирование по принадлежности к основной автомагистрали (рис. 2). Расстояние проезда до объекта определяется на карте средствами запросов м-значений — расстояний вдоль линейных объектов (рис. 3).
Рис. 2. Районирование по принадлежности к основной автомагистрали.
Рис. 3. Маршруты проезда до объекта с показом расстояний.
Отдельно следует выделить использование ArcGIS для работы с данными в крупных масштабах. Оно позволяет проводить предварительное планирование участка с учетом имеющихся ограничений, качественных характеристик участка и предполагаемой застройки с расчетом их площадей, а также ряд других операций. Средствами ArcScene проводится визуализация проекта с последующим рассмотрением его положительных и отрицательных сторон.
Дальнейшие перспективы развития ГИС компании связаны с подключением или созданием новых баз данных (в первую очередь торговой и развлекательной инфраструктуры), разработкой новых и совершенствованием существующих схем аналитических работ. Перспективным направлением является создание информационного аналитического Интернет-ресурса с разграниченным доступом с использованием ArcIMS, отражающего в доступной форме текущую ситуацию на рынке.
