Неграфонтов С.А., Сидоренко М.Н.,
Бюро кадастра Таганрога, web: http://www.cbt.ru
C введением в действие нового Земельного кодекса РФ ОАО «Газпром» и его дочерние предприятия начали крупнома сштабные работы по постановке на государственный кадастро вый учет земельных участков, используемых для эксплуатации объектов недвижимости газовой отрасли, регистрации прав на земли и недвижимое имущество. Для этого по всей стране бы ли заключены контракты с подрядными организациями, выпол няющими такие работы. Перед ними были поставлены основ ные задачи:
- получение достоверных и актуальных сведений об объектах недвижимого имущества и земельных участках ОАО «Газпром»;
- проверка и уточнение границ, площадей и правового статуса земельных участков, трасс коммуникаций, объектов различ ного назначения;
- формирование земельных участков и подготовка материа лов для их государственного кадастрового учета;
- создание данных для автоматизированной информационной системы учета и управления земель ОАО «Газпром». Сложность этих задач определяется их масштабом и уста новленными сжатыми сроками работ.
Основываясь на профессиональном опыте ведения работ в области землеустройства, геодезии и ГИС технологий, Бюро Кадастра Таганрога использует в своей работе методы, позво ляющие упростить процесс подготовки пакета документов и данных, необходимых для регистрации прав на землю и недви жимое имущество, снизить затраты и сократить сроки проведе ния работ. В их основе лежит комплексный подход к выполне нию работ по подготовке пакета землеустроительных докумен тов и данных для государственного кадастрового учета земель ных участков, технического учета объектов недвижимости для последующей регистрации прав на землю и недвижимое иму щество, а также данных для создания АСУИ.
В 2003 2004 годах Бюро кадастра Таганрога выполнен зна чительный объем работ по межеванию и подготовке пакета до кументов для проведения государственного кадастрового уче та земельных участков ОАО «Газпром» и переоформлению прав на землю и недвижимое имущество. Работы выполнялись на территории четырех субъектов РФ. Подготовлены документы более чем на 140 единых землепользований, состоящих из 17000 обособленных земельных участков. Проведена съемка более 2000 км магистральных газопроводов и газопроводов отводов, кабельных линий связи и ВЛ.
В данной статье мы попытаемся обобщить полученный опыт и проанализировать достоинства нашего комплексного подхода.
Особенности подготовительного этапа
Основная цель подготовительного этапа получить досто верные сведения обо всех объектах ГТС, а затем проводить землеустроительные работы и постановку на государственный кадастровый учет.
Как показал опыт, для получения действительно актуальной информации о наличии объектов в составе единых землеполь зований необходимо полевое обследование. Если выделить подготовительный этап как отдельный вид работ, в котором ве дется только работа с документами, и только позже планирует ся проведение съемки и межевания, то положительный резуль тат достигнут не будет. В реальности количество объектов зна чительно расходится с тем, что имеется в первоначальных пе речнях. То же самое касается и геодезической съемки. Если вы полнять ее как отдельный вид работ, изначально не поработав с исходными документами, мы получаем неполный набор исход ных данных для межевания.
Все это обусловлено несовершенной на наш взгляд сущест вующей системой учета объектов в дочерних предприятиях ОАО «Газпром». В одних организациях этим занимаются отделы имущества и ценных бумаг, в других маркшейдерские службы, в третьих учет ведет бухгалтерия или сразу несколько служб.
Это приводит как к разночтению в наименова нии объектов, так и к неоднозначному опреде лению их количества, что затрудняет последу ющую регистрацию прав.
Мы совместили съемку объектов с анали зом исходных документов. Мобильные бригады в поле проверяли наличие объектов по спис кам. В результате были выявлены ликвидиро ванные и не учтенные объекты, получены точ ные данные о протяженности газопроводов, линий связи и ЛЭП.
В ходе проведения подготовительных работ и полевого обследования, совмещенного со съемкой, мы получили данные для формирова ния пакета документов, подтверждающих пра во собственника на владение этими объектами. Работы выполнялись в тесном сотрудничестве с комитетами по земельным ресурсам и земле устройству и земельно кадастровыми палата ми, в которых получены сведения ГЗК на терри торию работ и сведения о смежных землеполь зователях.
В результате работ подготовительного эта па были выявлены земельные участки, сведе ний о которых достаточно для оформления прав, и земельные участки, в отношении кото рых необходимо проведение землеустроитель ных работ с целью уточнения сведений о них.
Геодезическая съемка и создание исходных картографических данных
Значительный объем полевых работ на объ ектах, имеющих большую протяженность и рас положенных в разных регионах, заставил нас искать пути повышения их эффективности. На до сказать, что БКТ сейчас это крупная прое ктно изыскательская организация, оснащен ная современной аппаратурой и автотранспор том. Только геодезических приемников GPS на предприятии более 15. Для того, чтобы сокра тить время на производство работ, было реше но проводить съемку несколькими бригадами, использующими различную аппаратуру в зави симости от требований к точности.
Одна полевая группа, оснащенная двухчас тотными приемниками Trimble 4000SSE и 5700, двигалась вдоль трасс магистральных газопро водов и газопроводов отводов, создавая съе мочное обоснование. Вторая группа, оснащен ная приемниками Trimble 5700 и 4600 с конт роллерами TSC1 и трассоискателем, выполня ла съемку оси газопровода, кабелей связи и ЛЭП с точностью М 1:10000. Третья группа вы полняла съемку площадок с точностью 1:500 тахеометрами Trimble 3305DR и Nikon, исполь зуя съемочное обоснование, созданное первой группой. Используя подобную технологию, мы менее чем за два месяца смогли выполнить съ емку магистральных газопроводов, таких как «Почники Изобильный», «Северный Кавказ Центр» и «Новопсков Аксай Моздок» протя женностью более 1000 км и всех относящих к ним наземных объектов.
Поскольку часть работ выполнялась на тер ритории Ростовской области и северо запада Краснодарского края, для дифференциальной коррекции измерений мы могли использовать данные постоянно действующей базовой стан ции GPS в г. Таганроге, принадлежащей НПК «Бюро Кадастра Таганрога». Это позволило сократить затраты времени на выполнение землеустроительных работ по обоснованию и задействовать аппаратуру на других объектах. Кроме того, во время проведения полевых работ бригады делали съемку М 1:500 внутри площадных объектов зданий и сооружений, вели запись характеристик этих объектов. Пос кольку вся семантическая информация о харак теристиках объектов может быть легко сохра нена в накопителях данных геодезических при боров, она напрямую использовалась в после дующем при создании пространственных дан ных. А полученные данные и материалы ис пользовались для подготовки технических паспортов (рис. 1).
Рис. 1. Чертеж границ землепользования М 1:500.
Обработка полевых данных проводилась с помощью программных средств Trimble Geomatics Office, Trimble Pathfinder Office и CREDO 3.0. Их дальнейшая обработка осущес твлялась в ArcGIS.
В качестве основы для создания ситуацион ных планов и планов обособленных земельных участков использованы топографические кар ты м ба 1:10000, 1:100000 и схемы внутрихо зяйственного землеустройства м ба 1:25000. Кадастровые планы территории были получены в соответствующих земельно кадастровых па латах.
Работы по подготовке данных были начаты несколько позже геодезической съемки, чтобы обеспечить подготовку данных именно на ту территорию, которая необходима, и не цифро вать лишнее.
Исходные топографические карты и планы находились в различных системах координат (СК 42, СК 63 и местные условные). Эти мате риалы были переведены в электронный вид пу тем сканирования. Для приведения картогра фических материалов к единой системе координат с помощью стандартных средств ArcGIS произведены сшивка фрагментов растровых карт, их трансформация и привязка. После при ведения растровых карт в единую систему ко ординат проведена векторизация планово кар тографической основы и занесена семантичес кая (атрибутивная) информация об объектах. В некоторых случаях для обновления ситуации использовались космические снимки КФА 1000 с пространственным разрешением 5м (рис. 2) Общая площадь территории, покрыва емая цифровыми пространственными данными (векторными картографическими материала ми) масштаба 1:10000, составила более 300 га. Все полученные векторные слои хранятся в базе геоданных ArcGIS под управлением ArcSDE. Технология ArcSDE позволяет редакти ровать одни и те же слои на нескольких рабочих местах одновременно, что упрощает контроль данных и их перепроецирование «на лету», то есть быстрый переход из одной системы коор динат (СК) в другую.
Рис. 2. Обновление карт на основе космических снимков КФА$1000.
Переход «на лету» в разные СК очень важен в этой работе, так как, с одной стороны, было необходимо обеспечить целостность данных для АСУИ ОАО «Газпром», с другой выдать сведения для земельно кадастровых палат, работающих в местных СК (а часто в условных, не утвержденных ТИГГН). Поэтому, даже полу чив выписки из ЕГРЗ, часто невозможно или очень сложно сложить воедино весь магист ральный газопровод. Использование ArcSDE позволило нам хранить данные и выдать ОАО «Газпром» информацию о местоположении ма гистральных газопроводов и других трубопро водов в единой СК, а также одновременно формировать землеустроительные дела, вы давать каталоги поворотных точек оси магист ральных газопроводов в требуемой для данно го района СК.
Для обеспечения требований при работе со сведениями, составляющими государственную тайну, работа производилась сотрудниками, имеющими соответствующие допуски, на сер тифицированном оборудовании в секретной части.
После получения набора первичных данных исходной топоосновы, материалов съемки и материалов подготовительных работ мы приступили к составлению проектов землеуст ройства.
Составление проектов землеустройства
Работы этого этапа включают составление проекта землеустройства и его согласование с территориальными администрациями, как с представителями собственника земли, и со смежными землепользователями.
Проектирование выполнялось в среде ArcGIS, что позволило иметь под рукой всю не обходимую справочную информацию (топогра фический план, кадастровое и административ ное деление, виды угодий), автоматизировать процесс формирования однотипных обособ ленных участков в составе единого землеполь зования, например опор ЛЭП (рис. 3). Для это го были разработаны специальные приложения в среде ArcGIS.
Рис. 3. Кадастровый план территории.
Использование ГИС позволило наиболее точно сформировать объекты недвижимости по единым землепользованиям, затратив при этом значительно меньше времени, чем при традиционном геодезическом способе.
Применяемая нами технология позволяет достаточно быстро, полуавтоматически фор мировать земельные участки любой конфигу рации, и проблем это не вызвало. Так для районных ЗКП ввод участков с большим коли чеством поворотных точек замедляет их внесе ние в систему ЕГРЗ. При большом количестве объектов, таких как линия ВЛ с более 1000 опор, сроки выдачи кадастровых планов из ЕГРЗ заказчику обычно затягиваются до 3 6 месяцев. Применение ГИС технологий и в дан ном случае позволяет сократить время на ввод данных в ЕГРЗ, так как данные передавались в электронном виде, обычно в формате шейп файлов.
Формирование землеустроительных дел и документов для кадастрового учета
В результате согласования проектов земле устройства с представителями ОАО «Газпром» и всеми заинтересованными сторонами были сформированы землеустроительные дела. Так как в процессе подготовки проектов землеуст ройства электронные данные по земельным участкам и объектам недвижимости уже были сформированы, то подготовка картографичес ких планов трудностей не вызывала (рис. 4). Для печати планов использовались стандарт ные средства ArcGIS. Для обеспечения соотве тствия требованиям ГОСТов при печати исполь зовались условные знаки, разработанные БКТ для ArcGIS, которые соответствуют условным знакам, утвержденным ГУГК.
Рис. 4. План трассы магистрального газопровода.
Для формирования документов в межевых делах использовались данные, хранящиеся в базе данных. Были созданы шаблоны документов для MS Word, поля данных в которых запол нялись из базы (например, площади и назва ния), что позволило как ускорить работу, так и избежать путаницы.
Для подготовки описаний и передачи дан ных по земельным участкам в ЗКП использова лась программа «327 Приказ», разработанная БКТ. Она позволяет подготовить документы о межевании для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет соглас но требованиям Приказа Росземкадастра № П/327 от 2.10.2002 г. Это ГИС приложение ав томатически формирует Чертеж земельных участков и Описание границ (рис. 5). Данные о существующих земельных участках могут быть введены вручную, либо импортированы из программы ведения государственного земель ного кадастра ПК ЕГРЗ.
Рис. 5. Пример описания земельного участка.
Автоматизация процесса подготовки опи саний земельных участков позволила выдать огромное количество документов по комплек сам и обособленным земельным участкам в их составе.
Изготовление технической документации на комплексы
Большая часть работ для подготовки техни ческих паспортов уже была выполнена в ходе работ по межеванию: сформированы и согла сованы перечни объектов недвижимости, про изведены точные измерения объектов, вплоть до составления обмерных чертежей, составле но описание их технических характеристик. По этому данные, полученные в результате наших работ, позволили быстро и значительно дешев ле для заказчика подготовить технические пас порта на объекты недвижимости ГТС. Так, нап ример, уже несколько лет работая со специа листами Ростовского филиала ФГУП «Росте хинвентаризация», мы выработали единую по литику в представлении данных, согласовали их формат и, по согласованию с представите лями заказчика, передавали в электронном ви де данные на объекты недвижимости ГТС, кото рые использовались для формирования техни ческих паспортов. Работая с другими предпри ятиями технической инвентаризации на терри тории ЮФО, в некоторых случаях мы предос тавляли планы и схемы объектов недвижимос ти для включения их в техпаспорта, в некоторых случаях на условиях подряда изготавливали технические паспорта самостоятельно. Такой подход позволил ОАО «Газпром» сэкономить значительные ресурсы и получить требуемые документы в максимально сжатые сроки.
Электронные данные для АСУИ
Поскольку вся информация уже существует в электронном виде, применяемые нами техно логии позволили сформировать данные по тре бованиям ОАО «Газпром» практически без пре образований. Однако здесь имеется одно зат руднение ни в одной ЗКП не удалось получить данные по ЗУ в электронном виде, что потребо вало привлечения дополнительных ресурсов для ввода этих данных в нашу систему. По сути дела нам пришлось отвлечь людей от других работ и задержать выдачу заказчику конечного продукта в виде электронных данных для АСУИ. Помимо этого, требования, установленные ОАО «Газпром» к электронным данным в части описания используемых СК, не могут быть вы полнены в полной мере, так как опубликование ключей перехода от местной (условной) СК к го сударственной или обратно не допускается. При этом условные СК, никем не утвержденные, зачастую однозначно описаны быть не могут. Кроме того, согласно требований ОАО «Газп ром», электронные данные должны быть предс тавлены в формате MapInfo, соответственно потребовалась конвертация данных из shp фор мата в tab формат. В ArcGIS симвология не хра нится внутри электронных данных, а определя ется системой согласно используемого класси фикатора, тогда как в MapInfo символьное представление хранится в таблицах и нет воз можности автоматического сопоставления ат рибутов таблицы с классификатором. Вслед ствие этого работа по конвертации выполнялась в полуавтоматическом режиме, и потребова лось больше времени для получения стандарт ного отображения топографической основы в системе MapInfo, чем в системе ArcGIS.
Заключение
Использование современной съемочной аппаратуры и ГИС технологий позволило наи более эффективно распределить людские ре сурсы за счет автоматизации, распределяя их на других проектах. Наши технологии и осна щение позволяют легко выполнять работы по любым объектам, практически не зависеть от территории и вкладывать полученные средства в расширение и модернизацию производства. Это, в свою очередь, приводит к повышению качества работ, полностью удовлетворяя все самые взыскательные требования заказчика.
Предложенный нами комплексный подход в совокупности с применением современных технологий на деле доказал свою эффектив ность и позволил нашим заказчикам, предпри ятиям газовой промышленности, решить пос тавленные перед ними задачи регистрации недвижимого имущества и земель в короткие сроки. Кроме того, был создан огромный мас сив точных и актуальных данных для автомати зированной системы управления имуществом, что само по себе является важной и непростой задачей. Несомненно, когда эти задачи реша ются одновременно, значительно сокращаются сроки получения конечной продукции и, к тому же, снижается общая стоимость работ. При этом качество продукции остается неизменно на высоком уровне, и заказчик получает иско мый конечный продукт.
