Воробьева В.В., Гл. специалист отдела
мониторинга генерального плана,
Левичев С.А, Нач. отдела информатизации,
Моисеев И.К., Вед. инженер отдела информатизации,
e-mail: mois@stroj.kuban.ru
МУП «Институт Горкадастрпроект», г. Краснодар
В 2000 году МУП «Институт Горкадастрпроект» (г. Краснодар) совместно с НИИ Теории Архитектуры и Градостроительства (г. Москва) выполнял работы по Правовому зонированию территории города Краснодара (на стадии концепции генерального плана).
Под правовым зонированием понимается система ограничений на градостроительную деятельность в соответствии с принятой концепцией развития территории и закрепленная законодательно местными органами власти.
На первом этапе целью работы являлась отработка упрощенных методов правового зонирования территории города. Упрощенным данный подход можно считать потому, что на момент выполнения работы в Краснодаре еще не была закончена корректировка Генерального плана и отсутствовали проекты детальной планировки планировочных районов города.
Используя рабочие материалы ОАО «Краснодаргражданпроект» по генеральному плану г. Краснодара и экспертные оценки, подготовленные отделом мониторинга генерального плана МУП «Институт Горкадастрпроект», в ArcView GIS была выполнена оцифровка схемы правового зонирования территории города. Исходный материал был предоставлен в формате DXF.
Материалы были подготовлены отечественной ГИС FREE REASON. Полученные в ней файлы DXF содержали много ошибок описания входящих в изображение графических примитивов, поэтому их не удалось открыть в AutoCad 14. Программное обеспечение ArcView GIS успешно импортировало данные, по умолчанию пропуская некорректные данные в DXF файлах.
Выделение зон проводилось по естественным границам городских кварталов — существующих и планируемых.
Экономическая модель НИИ Теории Архитектуры и Градостроительства вырабатывает интегральную оценку каждой зоны на основе экспертных оценок, учета площади зон и затрат на освоение, реконструкцию и прочие градостроительные действия на территории каждой зоны. Это позволяет кроме запрещенных видов градостроительной деятельности для каждой зоны прописать рекомендуемые виды градостроительной деятельности.
Сочетание запрещения с рекомендациями позволяет как тормозить негативные процессы, так и стимулировать определенные виды градостроительной деятельности, необходимые городу в перспективе.
Рис.1. Градостроительное зонирование — доступность центра города.
Рис.2. Градостроительное зонирование — спрос на землю без изменения ФЗ.
Программный продукт ArcView позволил не только выполнить оцифровку зон на схеме генерального плана города, но и создать необходимое количество графических видов этого зонирования, окрашенных в зависимости от значения экспертной оценки для каждой зоны по конкретному параметру. Два таких вида представлены на рисунках 1, 2. Распечатка компоновки конкретного вида с подробной легендой раскраски и схемой города в качестве подложки является материалом, готовым к утверждению органами власти.
Интересно выглядит территория в оценке по интегральному показателю, рассчитанному специалистами НИИ ТАГ (г. Москва) (рис. 3).
Рис.3. Градостроительное зонирование — инвестиционная
привлекательность для строительства.
Возможность доступа в среде ArcView к атрибутивной базе, содержащей экспертные оценки правовых зон территории города по конкретным показателям и площадям, позволяет применять любую математико-экономическую модель для оценки затрат и дохода по конкретной градостроительной деятельности на территории выделенных зон. А после утверждения границ и характеристик правового зонирования можно использовать этот основополагающий юридический документ в градостроительном кадастре, то есть кроме чисто юридической информации о собственнике появляется градостроительная юридическая информация о регламентах использования собственности этим собственником.
