Татьяна Купецкая, ДАТА+
Россия переживает эпоху «всеобщего межевания». Крупные компании – землепользователи ведут масштабные работы с целью регистрации своих прав на недвижимость. До 1 января 2004 г. должны быть описаны сотни тысяч земельных участков по всей территории страны, и права на них оформлены в соответствии со статьей 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2002 № 137-ФЗ.
Это актуально и для ОАО «Газпром». К работам привлечено большое число сторонних подрядных организаций. Они выполняют землеустроительные работы, подготавливают землеустроительную документацию и в ряде случаев представляют интересы заказчика при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Работы курирует Управление по работе с недвижимым имуществом и землепользованию ОАО «Газпром».
Помимо оформления прав на землю и недвижимость, Управление решает еще одну задачу. В результате землеустроительных работ создается информация, которую можно и нужно использовать для учета и управления недвижимым имуществом ОАО «Газпром». Решение необходимо искать в рамках создания корпоративной ГИС Управления. В контексте проводимых ОАО «Газпром» работ, первичной задачей этой системы является обеспечение полноценного сбора, структуризации и хранения информации о земельных участках.
Методика сбора информации о земельных участках под объектами ОАО «Газпром», связанная с постановкой на государственный кадастровый учет, разработана совместно Федеральным кадастровым центром «Земля», ГИС– Ассоциацией и компанией ДАТА+.
Большая часть работ подрядных организаций к моменту начала разработки была уже выполнена, либо находилась в стадии завершения. Поэтому требования к данным должны быть такими, чтобы, с одной стороны, обеспечить возможность создания централизованной системы сбора и хранения и, с другой, – не привести к существенному изменению характера и объемов работ.
Еще одно особое условие разработки — методика сбора и требования к данным должны быть инвариантны и реализуемы на основе любой промышленной ГИС.
Методология работы
Был проведен анализ комплекса работ по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков ОАО «Газпром», нормативной базы, регулирующей эти процессы, а также требований к результатам землеустроительных работ со стороны автоматизированной системы ведения Единого государственного реестра земель – ПК ЕГРЗ.
Для проведения анализа использована методология Rational Unified Process (RUP). Сформирована модель бизнес–процессов, описывающая общую схему работ подрядных организаций, подразделений ОАО «Газпром», государственных учреждений. Модель реализована на языке UML в среде Rational Rose и может использоваться на этапах формирования требований и разработки корпоративной ГИС (рис. 1).
Рис. 1. Описание межевого дела по землеустройству в терминах модели бизнес – сущностей Rational Rose.
Данные
Речь идет о цифровых пространственных данных, необходимых для подготовки землеустроительной документации – межевых дел (рис. 2):
- сведения о земельных участках в объеме, необходимом для постановки на государственный кадастровый учет;
- данные об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках, охранных зонах промышленных объектов;
- данные о территории, на которой находятся объекты землеустройства – картографические материалы, ситуационные планы земельных участков и прилегающей местности.
Рис. 2. Оформление межевого дела с помощью ГИС.
Состав сведений первой группы жестко определен требованиями ЕГРЗ. Данные загружаются в ПК ЕГРЗ во время процедуры государственного кадастрового учета, а их формат унифицирован.
Что же касается материалов двух других групп, то они могут быть получены только непосредственно от подрядной организации, и требования к ним не регламентируются какими–либо нормативными или иными документами. Поэтому данные существенно различаются по составу, форматам ГИС, методам классификации объектов.
Системы координат
Данные для государственного кадастрового учета готовятся, как правило, в местных системах координат. Есть случаи использования условных систем на территории отдельных объектов – месторождений, перерабатывающих предприятий. Описания локальных координатных систем на всю территорию интересов компании, а это 64 субъекта РФ, в настоящее время получить по ряду причин нельзя. В этих условиях невозможно сформулировать унифицированные требования ко всем материалам. Поэтому предложенная методика сбора данных основана на следующих положениях.
- Предъявить жесткие требования к составу и форме представления материалов кадастрового учета. Эти материалы должны быть переданы в объеме выписки КПЗУ (кадастровый план земельного участка) из ЕГРЗ и в формате, инвариантном к ГИС системам.
- Информацию об объектах недвижимости и охранных зонах объектов передавать в частично структурированном виде в известном обменном ГИС формате (shp, mif-mid).
- Все остальные материалы передавать в том составе и формате, в котором они подготовлены подрядной организацией. При этом обязательными являются подробные описания, классификаторы и подготовленные для работы с данными ГИС– проекты.
Требования к ГИС
Анализ предметной области (учет и управление недвижимым имуществом ОАО «Газпром» в рамках Управления) позволил выделить несколько основных требований к ГИС:
- Централизованное хранение данных / распределенный доступ.
Система должна обеспечивать централизованное хранение и администрирование большого объема данных с соблюдением требований защиты информации. Доступ к информации должен быть организован в клиент/серверной технологии в локальной сети и, возможно, сети Internet для удаленных рабочих мест.
- Однозначная идентификация объектов учета (земельных участков) по уникальному идентификатору — кадастровому номеру.
- Работа с данными в едином координатном пространстве.
Данные в системе целесообразно хранить в той системе координат, в которой выполнен кадастровый учет. В этом случае сохраняется идентичность цифровых данных и бумажных правовых документов. Для совместного анализа и использования данных в разных системах координат необходима функция автоматического перепроецирования в сеансе работы с данными. Такая процедура не требует физического пересчета координат источника данных, что важно и с точки зрения сохранности материалов, и с точки зрения эффективности работы ГИС.
- Контроль корректности и целостности данных.
Система должна обладать возможностью автоматизированного контроля качества данных и внутри одного графического слоя, и между слоями (межслойная топология).
Координаты и границы пространственных объектов после государственного кадастрового учета документально закреплены, и изменять их внутри системы уже нельзя. Поэтому топологические правила должны быть гибкими и настраиваться на каждый конкретный случай «ошибок», встречающихся в системе. Такая топология реализована в ArcGIS 8.3.
- Интеграция с внешними информационными системами.
ГИС должна поддерживать возможность связи с другими информационными системами ОАО «Газпром» — осуществляющими бухучет, управление производством (SAP R/3), ведение реестра правоустанавливающих документов и другими — на уровне запросов и обмена данными.
- Развитая система мониторинга данных.
Основой системы являются сведения о земельных участках, соответствующие информации в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ). Эти данные обязательно будут меняться в результате различных транзакций с недвижимостью. Необходимы механизмы мониторинга данных, не зависящие от подрядных организаций – поставщиков первоначальных данных.
Этапы создания ГИС Управления
I этап. В настоящее время реализуется в ОАО «Газпром».
Этап первичного сбора информации. Ориентирован на быстрый сбор материалов без использования ГИС средств. Данные собираются в файловое хранилище, структура которого ориентирована на документооборот и представляет собой аналог бумажного архива межевых дел.
II этап. Реализуется на выбранной ГИС платформе.
Условия перехода: разработка концепции внедрения ГИС и специализированного программного обеспечения для конвертирования данных в ГИС формат.
Прототип такой системы реализован компанией ДАТА+ на базе программных продуктов ArcGIS.
В базу пространственных данных конвертированы данные кадастрового учета. Обеспечено точное координатное позиционирование земельных участков внутри территорий действия одной системы координат (например, на территории одного административного образования). Обеспечено агрегирование данных по некоординатным описаниям (адрес) до более крупных территорий. В качестве базовой картографической информации используются мелкомасштабные цифровые карты.
Хранилище данных представляет собой базу геоданных, структура которой сходна со структурой файлового хранилища I этапа. Данные хранятся в промышленной СУБД (Oracle, SQL). Доступ к данным и администрирование осуществляется через сервер пространственных данных ArcSDE. Для автоматизации загрузки данных в базу геоданных разработан специализированный конвертор.
Работа с данными осуществляется в настольных продуктах ArcView и ArcEditor. В качестве базовой карты использована карта России масштаба 1:1 000 000. Агрегирование данных осуществляется с помощью словарей и ссылок, основанных на адресной системе РФ с кодами ОКАТО, схеме кадастрового деления территории РФ. Схема хранения и доступа к данным представлена на рис. 3, 4.
Рис. 3. Схема хранения данных. Информация находится в базе геоданных. Связь между наборами и классами данных осуществляется с использованием атрибутивных словарей – адресной системы, схем кадастрового деления, наименований систем координат.
Рис. 4. Прототип системы хранения. Генерализация данных о земельном участке до территории административного образования.
III этап. Реализация полнофункциональной ГИС.
Прототип системы обеспечивает многие функции и информационные запросы, связанные с учетом и управлением недвижимостью. Затраты на его реализацию и внедрение невелики. Создание полнофункциональной ГИС является гораздо более трудоемким проектом, реализация которого требует решения ряда серьезных, в том числе и организационных задач:
- Получение описаний всех используемых систем координат для обеспечения точного координатного позиционирования объектов на любых территориях.
- Разработка корпоративных классификаторов пространственных данных и соответствующая реструктуризация всех данных в хранилище.
- Создание банков картографической информации необходимых масштабов – от мелких (1:1 000 000) до крупномасштабных планов отдельных территорий (1:500). Создание системы мониторинга картографической информации.
- Разработка регламентов обмена информацией с государственными и корпоративными реестрами.
- Разработка специализированного ПО ГИС для реализации некоторых функций системы, таких как формирование охранных зон технологических объектов.
