Оценка экологической компоненты в кадастре земель урбанизированных территорий

Трифонова Т.А., Московский государственный университет, E-mail: tatrifon@mail.ru

Краснощёков А.Н., Владимирский государственный университет, тел. (0922) 27-99-43, факс (0922) 23-33-34, E-mail: kan_alex2000@mail.ru

Кадастровая оценка земель является основой налогообложения. Кадастр – это банк данных в картографическом и семантическом отображении, сформированный как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта. Эта система позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие урбанизированных территорий.

Анализ литературы и документальных данных показывает, что в настоящее время в России работы по экономической оценке земель динамически развиваются, хотя и существуют определенные трудности становления рыночных земельных отношений в крупных городах. И имеется явная потребность в создании наиболее адекватной системы экономической оценки городских земель.

Экологическая составляющая оценки

Одним из факторов, влияющих на кадастровую оценку городских территорий, является экологическое состояние. В условиях новых рыночных отношений, складывающихся в стране, этот фактор играет важнейшую роль в системе налогообложения земельных ресурсов. Стоимость земельного участка может быть резко снижена вследствие неблагоприятной экологической ситуации. Необходимость учета данного фактора продекларирована в «Методике государственной кадастровой оценки городских земель» (1999 г.), а также комиссией объединенных наций на 7-ой Международной Федерации Инспекторов (FIG-commission).

В настоящей работе предлагается экологическое состояние окружающей среды при кадастровой оценке урбанизированных территорий охарактеризовывать 2-мя группами факторов: первая показывает состояние окружающей среды и степень ее подверженности техногенному загрязнению, вторая – рекреационные ресурсы территории (рис. 1). Факторы первой группы позволяют оценить степень загрязнения окружающей среды по различным видам загрязнений, а факторы второй группы – рекреационную ценность территории, которая количественно выражает способность территории обеспечивать населению психофизический комфорт для отдыха и оздоровления.

Рис. 1. Основные критерии экологического состояния урбанизированных территорий при кадастровой оценке.

Методика оценки

Оценка опасности основных видов загрязнений проводится по оценочной шкале комплексных показателей, в соответствии с утвержденными законодательством градациями.

Загрязнение территории населенного пункта твердыми отходами сводится к обнаружению несанкционированных свалок и оценке их по коэффициенту опасности. Коэффициент опасности свалки (Коп.свалки) предлагается рассчитывать по следующей формуле:

Коп.свалки = 5 V Котх / Sразл,

где 5 – коэффициент горизонтальной миграции вредных веществ в поверхностном слое почвы = 0,05 (5%), умноженный на 100 для удобности численного выражения Коп.свалки, который варьируется от 0 до 20; V – объем свалки (куб.м); Котх – коэффициент, учитывающий опасность отходов по их виду; Sразл – площадь ливневого стока со свалки (кв.м).

Sразл определяется с применением ГИС, в нашем случае это ArcView с дополнительными модулями Spatial Analyst и 3D Analyst (рис. 2). Для этого строится TIN-слой рельефа территории города, на который накладываются ливневые стоки, как линейные объекты, с применением разработанного скрипта на языке Avenue. Скрипт создает новый линейный слой и вносит в него линии стоков, рассчитывая их по TIN-слою рельефа. Точки выхода стоков задаются через заданное пользователем расстояние. Далее скрипт по линиям стока рассчитывает площадь стока от каждой свалки и заносит зоны «разлива» свалки в новый полигональный слой. К этому слою привязывается атрибутивная информация и вычисляется Коп.свалки.

Рис. 2. Модель стока от несанкционированных свалок.

Экологическое состояние урбанизированных территорий при кадастровой оценке зависит от типа инфраструктуры заданного участка. Так, например, на территории сельскохозяйственных предприятий загрязнение почвы является более весомым фактором, чем акустическое загрязнение. А на территории многоэтажной жилой застройки акустическое загрязнение превалирует над загрязнением почвы. Поэтому целесообразно ранжировать загрязняющие факторы и вещества по степени их опасности в различных типах городской инфраструктуры. Конечно, такая приоритетность загрязнений определяется экспертно и может являться одним из вариантов оценки, однако в любом случае необходимо выражать весомость того или иного вида загрязнения над другим. Для этого предлагается использовать Коэффициент загрязнения окружающей среды (Кзагр), рассчитываемый по следующей формуле:

Кзагр = 0,03576 (1,4Б1 + 1,2Б2 + Б3 + 0,8Б4 + 0,6Б5 + 0,4Б6 + 0,2Б7),

где Б1, Б2, Б3, Б4, Б5, Б6, Б7 – балл того или иного вида загрязнения в соответствии с приоритетностью загрязнений по различным типам зон инфраструктуры.

Для некоторых типов зон инфраструктуры (парки, скверы, садовые участки, транспортные магистрали и др.) не существует загрязнения питьевой воды из-за отсутствия самой среды загрязнения, поэтому для данных зон формула корректируется:

Кзагр = 0,04762 (1,2Б1 + Б2 + 0,8Б3 + 0,6Б4 + 0,4Б5 + 0,2Б6)

Также, исходя из принадлежности заданного участка к рекреационным зонам, определяется Коэффициент рекреационной ценности (Крекр). Он рассчитывается по формуле:

Крекр = K1 + K2 + K3 + K4,

где К1= 0,4, если на заданной территории расположена природно-заповедная зона; К2= 0,2, если на ней расположена рекреационно-природная зона; К3= 0,2, если на ней расположена заповедная или защитная лесная зона; К4= 0,2, если на ней расположена санитарно-защитная природная территория.

Оба коэффициента имеют численное значение менее 1. Они характеризуют загрязнение территории и ее рекреационную ценность. Чем больше коэффициент загрязнения, тем более загрязнена окружающая среда. А чем больше коэффициент рекреационной ценности, тем выше способность территории обеспечивать населению психофизический комфорт для отдыха и оздоровления.

Для определения коэффициентов экологического состояния необходима карта исследуемого населенного пункта для координатной привязки данных о загрязнении и рекреационных территорий. Наши исследования показывают, что наиболее оптимальным является масштаб исходной карты от 1:5000 до 1:1000, более детальные карты будут перегружать расчет. Для территории г.Владимир разработана единая экологическая кадастровая база данных, включающая в себя кадастровые слои по всем критериям загрязнения (рис. 3-5). Каждый кадастровый слой состоит из более чем 80000 ячеек размером 30х30м (900кв.м). Размер участков выбирался таким, чтобы общее количество ячеек было близко к 100000. При этом достигается максимально точный результат и, в то же время, достаточно быстрый расчет.

Рис. 3. Загрязнение атмосферного воздуха на территории г.Владимир.

Рис. 4. Загрязнение почвы на территории города.

Рис. 5. Акустическое загрязнение на территории города.

При кадастровой оценке урбанизированных территорий для вычисления коэффициентов экологического состояния разработан специальный алгоритм (рис. 6).

Рис. 6. Алгоритм расчета коэффициентов экологического состояния урбанизированных территорий при кадастровой оценке.

В настоящее время для массовой оценки земель в большинстве городов установлены рекомендуемые суммарные численные значения влияния загрязнения окружающей среды и рекреационной ценности на относительную ценность территории. Так, например, по решению Администрации г.Владимир «Об утверждении методики массовой оценки земель города для целей налогообложения» рекомендуемые суммарные численные значения составляют: для загрязнения окружающей среды – 1, а для рекреационной ценности территории – 0,75. Чтобы определить действительные численные значения данных факторов, необходимо их умножить, соответственно, на коэффициенты загрязнения территории и рекреационной ценности, определяемые по программе для индивидуального участка или визуально по созданной карте зонирования.

Результатом оценки экологического состояния могут быть как карта зонирования территории города по степени ценности отдельных участков в зависимости от состояния окружающей среды (загрязнения территории и рекреационной ценности), так и степень ценности отдельного индивидуального участка. Второе является наиболее точным, так как карта степени ценности охватывает большие зоны, а степень ценности отдельного участка определяется индивидуально для него. Коэффициент загрязнения территории суммируется из всех видов загрязнений, характерных для данного региона. Для каждого вида загрязнения рассчитывается комплексный показатель.

В ArcView на языке Avenue разработана программа, которая по заданной ячейке выбирает данные из кадастровых слоев и рассчитывает коэффициенты загрязнения окружающей среды и рекреационной ценности (рис. 7). Чтобы вывести результат оценки отдельной территории, достаточно выделить нужный элементарный участок или несколько участков. И после расчета появляется информация о том, к какому типу инфраструктуры относится заданный участок, какова его площадь, коэффициенты загрязнения окружающей среды и рекреационной ценности, а также все данные о загрязнениях, включая сведения о загрязняющих веществах, и данные о наличии рекреационных зон.

Рис. 7. Работа программы оценки экологического состояния территории.

Также для визуализации и вывода результата оценки создан скрипт на Avenue, который анализирует и обрабатывает кадастровые слои и создает 2 новых тематических слоя: первый – по коэффициенту загрязнения окружающей среды, второй – по коэффициенту рекреационной ценности (рис. 8-9). На их основе создается карта зонирования территории города по степени ценности отдельных участков в зависимости от состояния окружающей среды, по которой можно визуально определить оба коэффициента.

Рис. 8. Тематическая карта территории г.Владимир по коэффициенту загрязнения окружающей среды.

Рис. 9. Тематическая карта территории г.Владимир по коэффициенту рекреационной ценности.

Некоторые результаты

Проведенный анализ позволил определить распределение значений коэффициента загрязненности по площади и по типам зон инфраструктуры города (см. таблицу). В частности, выявлены его максимальные значения на территориях образовательных и дошкольных учреждений, жилой застройки и землях, отведенных под гаражи.

Значения коэффициента загрязненности окружающей среды по типам зон инфраструктуры города

Результаты выполненного исследования могут использоваться для кадастровой оценки урбанизированных территорий с целью наиболее адекватной экономической оценки земель и, в конечном счете, для наилучшего обеспечения баланса расходов города на воспроизводство комплекса земельной недвижимости и доходов от ее коммерческого использования. Разработанная методика апробирована на территории крупного промышленного центра и вполне может быть применена для кадастровой оценки земель. Также экологическая кадастровая база данных территории города может быть использована для выбора наилучшего решения проблем загрязнения окружающей среды.