Исмайилов Дж.И., директор компании INTEGRIS, г. Баку, Азербайджан, E-mail: jamal.ismayilov@integris.az, Гамбаров А.Ю., ГИС эксперт, E-mail: agambarov@sahil.info
Содержание и основные направления Проекта
Главная цель Проекта заключалась в создании кадастра недвижимости (кадастровой базы данных) для населенных пунктов Хырдалан и Новханы, расположенных на территории Апшеронского полуострова, определении и практическом применении выработанной методологии для внедрения такого кадастра. Данный пилотный Проект сыграл важную роль в определении методов и процедур ведения кадастра недвижимости, выделения необходимых трудовых ресурсов, затрат и периода времени для создания кадастра недвижимости в масштабах всей Страны.
Этот Проект, финансируемый Всемирным Банком (победителем тендера стала компания ISLEM Geographic Information Systems&Engineering, являющаяся дистрибьютором ESRI в Турции), выполнялся параллельно с созданием унифицированной системы регистрации недвижимости, которая будет внедрена посредством координации текущей регистрационной системы с ГИС кадастра недвижимости.
Самым важным результатом было выявление всех недостатков в сфере регистрации недвижимости в Республике за последние 10 лет. Был проведен анализ и коррекция географических координат земельных участков в зоне интереса пилотного Проекта для ввода этих данных в кадастровую базу данных с преобразованием соответствующих файлов из формата САПР в формат ГИС.
Кроме того, был произведен учет незаконного посягательства на земли, несанкционированных построек, неточности съемки или документации, а также незаконного владения земельными участками. Одной из задач стал анализ подобных ситуаций и поиск путей для их юридического разрешения.
Перечисленные выше аспекты определили главные направления деятельности, обозначенные рамками данного Проекта:
- сбор и анализ существующих данных по объектам недвижимости и предварительная идентификация объектов на этой основе;
- спецификация данных по объектам недвижимости, приобретение новых кадастровых данных, их цифровая обработка и хранение;
- разработка специализированного программного обеспечения (ПО) для автоматизации кадастровых операций и регистрации;
- анализ различных неопределенностей и несоответствий существующих данных по объектам недвижимости и обобщение практического опыта по сбору новых данных;
- подготовка предложений и рекомендаций по ведению кадастра недвижимости и соответствующих инструкций.
Область исследования
Кадастр был создан на основе разных типов недвижимости, расположенной на территории площадью 52.47га и 84.62га для населенных пунктов Хырдалан и Новханы, соответственно (рис. 1-3).
Рис. 1. План расположения населенных пунктов Хырдалан и Новханы, где был создан кадастр недвижимости в рамках Проекта.
Рис. 2. Территория Хырдалан, охваченная рамками Проекта: площадь – 52.47га, периметр – 3317.89м.
Рис. 3. Территория Новханы, охваченная рамками Проекта: площадь – 84.62га, периметр – 4097.55м.
Населенный пункт Хырдалан получил статус города в 2007 году. Он расположен в 14км к северо-западу от Баку. Его территория составляет 1270 гектаров. Населенный пункт Новханы расположен в 25км к северо-западу от Баку. Его территория составляет 2697 гектаров.
Краткое описание существующих данных и главные требования к ним
Кадастровая база данных создавалась на основе следующих основных исходных материалов.
Ортофотопланы (растровые данные) – ортотрансформированные снимки высокого разрешения, полученные в результате аэрофотосъемок (размер одного пикселя на местности, разрешение пикселя: 0.3м). Точность позиционирования: < 0.5м (рис. 4).
Рис. 4. Ортофотоплан.
Отсканированные бумажные карты масштаба 1:10000 и 1:2000 (растровые данные) с разрешением 300 dpi были привязаны к координатной системе UTM зона 39. Они содержат информацию по рельефу местности, зонированию территорий, границам административных территориальных единиц и жилым районам, а также по наземным и подземным коммуникациям, зданиям и постройкам, их классификации, земельным участкам и их наименованиям, местоположению и границам.
Цифровые планы (чертежи) отдельных коллективных хозяйств (колхозы и совхозы) в формате САПР (CAD), созданные в ходе проводимой земельной реформы (векторные данные). Созданные планы описывают деление земельных участков на основе форм собственности: государственной, муниципальной и частной. Это единственный источник для определения индивидуальной идентификации (JN номер) и наименования земель, выделенных как частная собственность во время проводимой земельной реформы. До 2006 года эти карты (планы) были, в соответствии с действующим законодательством, главной основой для идентификации земельных участков в поле. Также на этих карто-планах были собраны графические данные, описывающие операции, производившиеся на земельном рынке до 2006 г.
Требования к выпускаемой продукции
Главной целью стала оценка количества и легитимности объектов недвижимости на территории, охваченной рамками Проекта, посредством создания кадастровой карты, отражающей каждый объект недвижимости на данной территории. После этого, контрактором производилась оценка затрат, необходимых для выполнения работ, а также необходимого времени; далее отрабатывалась передовая методология по завершению создания кадастра недвижимости для всей Страны. В ходе реализации Проекта решался широкий круг задач, способствовавших достижению конечного успеха.
Структура реляционной географической базы данных (РГБД) и описание содержимого кадастровой карты. Этот продукт включает класс пространственных объектов и набор пространственных данных, который содержит топографическую базу или географическую основу, и данные кадастра. Он также включает описание содержимого кадастровых карт в обозначениях картографических слоев.
Метаданные, обеспечивающие преобразование схем в базу данных кадастра. Эти схемы содержат диаграммы описания методов получения векторных данных, связанных с базовой картой, из различных источников геопространственных данных: ортофотопланов, отсканированных топографических карт. Диаграммы представлены в формате UML, они показывают последовательность шагов в ходе выполнения работ, начиная от описания информации из первоначального источника и заканчивая описанием базы геоданных, где данные будут размещены для хранения.
Географическая база данных (ГБД) и электронная карта региона. Карта региона представлена на таком уровне детальности и с такой подробностью описания, чтобы было возможным выполнять кадастровые операции любой сложности.
Рекомендации по методам регистрации в кадастре объектов недвижимости, являющихся противоречивыми с юридической точки зрения. В них обобщен опыт работ по выяснению неопределенностей, ошибок или любых других противоречий по статусу наименований объектов недвижимости, расположенных в любой области страны, а также о способах регистрации объектов такого рода в кадастре.
Разработка и осуществление Проекта, анализ результатов его внедрения. Оценка уровня приобретенных знаний и опыта для внедрения кадастра недвижимости для различных регионов Страны
В ходе выполнения Проекта прорабатывались разные вопросы, важные при создании и ведении Кадастра.
Сбор существующих данных по объектам недвижимости, анализ и предварительная идентификация объектов. Предварительная идентификация объектов недвижимости, расположенных в зонеинтереса данного Проекта, включала:
- создание и анализ имевшихся данных по недвижимости, которые попадают в зону интереса Проекта;
- создание цифровой рабочей среды и базы промежуточных цифровых данных для упрощения проведения предварительных работ (рис. 5).
- ситуационный анализ предварительной и приблизительной идентификации объектов недвижимости в зоне интереса на основе ортофото и первоначальной электронной базовой карты, с участием представителей местного самоуправления и технического персонала из регионального офиса Госслужбы по Регистрации Недвижимости, специализирующихся в этой области.
Рис. 5. Цифровая рабочая среда.
Спецификация данных по объектам недвижимости, приобретение обновленных данных, цифровая обработка и хранение этих данных в цифровой рабочей среде. Были проделаны следующие работы для получения новых данных по объектам недвижимости и поддержания кадастровой регистрации:
- геодезическая съемка и дополнительная проверка идентифицированных объектов в зоне интереса Проекта;
- кадастровая регистрация объектов недвижимости.
Разработка специализированного ПО для кадастровых операций и регистрации недвижимости, созданного на базе программных продуктов ESRI: ArcGIS Server Basic, ESRI Developer Network (EDN), включала:
- Системный анализ и определение функциональных потребностей.
- Техническое описание первоначальной модели кадастра данных, разработка программного обеспечения и структуры кадастровой географической базы данных.
- Разработка ПО для кадастровой регистрации объектов недвижимости.
- Разработка процедур статистики поиска и решения других вопросов.
- Комплексирование процедур кадастровой регистрации, изготовления технической документации и других программных процедур в единый независимый программный пакет.
Данный Проект оказалсячрезвычайно полезным и продуктивным с точки зрения апробирования как существующей модели данных объектов недвижимости, так и организации рабочих процессов по регистрации недвижимости. Особенно важным было получение нового рабочего опыта и знаний во время проведения массового картирования объектов недвижимости.
Abstract.
On the Development of real estate cadastre in a pilot zone of Azerbaijan Republic
The main goal of the project is to create a real estate cadastre (cadastral database) in Khirdalan and Novkhani settlements within Absheron peninsula, to determine and collect the best practices to identify the methodology for establishing such a cadastre. The pilot project will play an important role in defining the methods and processes, the required human resources, costs and time periods needed for creating Real Estate Cadastre on a nationwide basis.
