Николай Лебедев — консультант по исследованиям рынка, компания Colliers International, Москва n.lebedev@colliers.ru
Общее улучшение экономической ситуации в России инициирует развитие многих внутренних рынков. В частности, рынок коммерческой недвижимости в крупных городах находится в состоянии бума. Появляется большое количество новых объектов и участников рынка, увеличивается объем информации о них. Вместе с тем, повышается и профессиональный уровень риэлторских компаний, начинающих в своей деятельности применять новые для России технологии и методы исследований. Одной из таких технологий, активно применяющихся риэлторами на развитых западных рынках, является ГИС.
Для чего ГИС риэлтору
Хотя ГИС широко используются в разных областях человеческой деятельности, в том числе для муниципального управления, земельного и имущественного кадастров, их применение в сфере коммерческой недвижимости в России пока ограничено. В то же время, ГИС стали настолько универсальны, что подходят для решения многих задач, встающих перед консультантами по недвижимости. Эти задачи можно разделить на три основные группы:
- Разработка и ведение баз данных
- Создание электронных и бумажных карт
- Маркетинговые исследования.
Все профессиональные риэлторские компании ведут базы данных по своим клиентам, строящимся и присутствующим на рынке объектам недвижимости, их характеристикам, ставкам аренды и т.д. Специалисты пользуются этой информацией, когда им необходимо проконсультировать клиентов по вопросам приобретения или сдачи в аренду различных объектов недвижимости, инвестирования, оценки, управления и т.д. Поскольку в крупных городах может находиться до нескольких тысяч таких объектов, возникает необходимость представления информации о рынке в наглядной форме электронной карты (рис. 1). Консультанты, которые, как правило, не умеют работать со сложными БД, с помощью простого ГИС-клиента к пространственной базе данных (например, ArcReader) могут не только получать самую последнюю информацию о любом объекте, выбрав его на карте, но и наглядно классифицировать их. Так, например, интересующие риэлтора гостиницы можно расклассифицировать величиной значка по числу номеров, и цветом – по их классу, либо показать диаграммой соотношение номеров разного уровня и их востребованность (рис. 2).
Рис. 1. Карта – удобный способ представления маркетинговой информации.
Рис. 2. Среднегодовая занятость некоторых московских гостиниц (коричневым – занято, синим – свободно).
При выборе офисных помещений компании важно знать достоинства или недостатки местоположения объектов, их удаленность от станций метро, мест общественного питания, основных транспортных магистралей и т.д. С помощью ГИС консультант имеет возможность показать интересующий клиента район «с высоты птичьего полета» (рис. 3). Выбрав на карте офисное здание, он автоматически получает связанную с ним информацию из базы данных: характеристики здания, состав арендаторов, наличие и размер вакантных площадей, сроки окончания существующих договоров и т.д. Помимо этого, консультант, работая с картой, может дать оценку удобства подъезда к зданию, того, как быстро до него можно добраться из разных районов, оценить пространственное окружение: функциональное назначение зоны города, близость конкурентов и соседствующих с ним других общественно значимых объектов.
Рис. 3. Зоны обслуживания торгового объекта.
В процессе общения с клиентом, консультант, выяснив его предпочтения, может с помощью удобного интерфейса ГИС-клиента создать запрос к базе данных, быстро выбрать только те объекты, которые наиболее соответствуют предъявляемым требованиям, и отобразить их на карте в реальном режиме времени. Применение ГИС существенно облегчает работу консультанта, поскольку ему в любой момент становится доступна вся информация о рынке.
При необходимости, данные об объектах рынка можно опубликовывать в виде бумажных карт или в электронной форме по Интернету, при втором варианте клиент может сам сделать запрос и определить наиболее выгодный для него объект.
Пространственные исследования рынка
Использование ГИС риэлторами не ограничивается работой с базами данных и представлением информации на карте. Помимо функции справочной системы, важнейшую роль ГИС технологии играют в проведении маркетинговых исследований и пространственного анализа рынка.
ГИС позволяют проводить маркетинговые исследования различного масштаба – как исследования всего сегмента рынка, которым занимается риэлторская компания (обычно это один город или область), так и локальные исследования для конкретного проекта строительства.
Например, не так давно ГИС технологии были применены для многофакторной оценки территории города Москвы. Перед аналитиками встала задача оценки территории для размещения складов. Для этого были выбраны наиболее значимые факторы, влияющие на целесообразность размещения складских помещений в том или ином месте: близость к каналам доставки грузов, доступность для грузового транспорта и стоимость аренды земель для размещения объемных хранилищ. Задача решалась с помощью ArcGIS следующим образом:
- Было построено несколько буферных зон вокруг основных транспортных магистралей и железнодорожных узлов.
- Была создана карта территориального распределения арендных ставок на землю в соответствии с законом г. Москвы о дифференциации арендных ставок.
- Исходя из функционального зонирования городских земель, были выделены существующие промышленные зоны города и «пустые» земли, наиболее подходящие для организации складов.
Эти факторы были взвешены и объединены с использованием процедур геообработки системы ArcGIS. На их основе была создана качественно новая карта, классифицирующая территории города по степени оптимальности для размещения складов (рис. 4).
Рис. 4. Многофакторный пространственный анализ с помощью ГИС.
До начала строительства объекта коммерческой недвижимости, разработчика проекта всегда интересует его потенциальная доходность, величина которой зависит от различных факторов. К примеру, на доходность объекта торговой недвижимости влияет как местоположение, так и размеры его торговой зоны, демографическая ситуация в ней, уровень доходов и структура расходов населения, степень конкуренции. Такие сведения необходимы для выработки оптимальной концепции торгового объекта, построения финансовых моделей, прогнозирования сроков окупаемости и общей прибыльности проекта. Для проведения подобных исследований разработчики обращаются к профессиональным консультантам по недвижимости.
Что такое торговая зона и как ее определить? Торговая зона объекта представляет собой некоторую территорию, из которой торговый объект привлекает своих потенциальных покупателей. Исследователи традиционно выделяют в торговой зоне объекта три зоны обслуживания (catchments areas), из которых в разных пропорциях притягиваются потенциальные покупатели. Размер зон зависит от времени достижения объекта на транспорте либо пешком (рис. 3). Для каждого формата торговых объектов, от «магазина у дома» до регионального торгового центра, определяются временные границы его достижимости. Основываясь на данных дорожной сети, используя модуль Network Analyst, задав ограничения по времени, можно выделять зоны транспортной доступности торговых объектов. Имея четкие пространственные границы зон обслуживания, по каждой из них можно рассчитать численность проживающего в ней населения и его валовой доход. Затем, по статистическим данным о половозрастной структуре и результатам различных социологических опросов можно определить «портрет среднего покупателя» и рассчитать число потенциальных покупателей по каждой из зон обслуживания. Функции модуля Spatial Analyst позволяют более детально исследовать плотность населения и статус потенциальных покупателей в торговой зоне объекта (рис. 5).
Рис. 5. Плотность населения – важный параметр в маркетинговых исследованиях.
Вторым важным фактором, влияющим на прибыльность проекта, является его конкурентная среда. Средствами Spatial Analyst можно определить уровень конкуренции с другими, расположенными поблизости подобными объектами. Для этого используются метод гравитации (тяготения населения к торговым точкам), метод пересечения торговых зон и другие аналитические процедуры, применяющиеся в данной области зарубежными исследователями.
На основании таких комплексных исследований можно давать оценку рентабельности проекта и консультировать разработчиков проектов по вопросам наилучшего использования объектов недвижимости и их потенциальной доходности.
ГИС – непростое дело для риэлтора
Поскольку ГИС системы являются относительно новыми технологиями, применяемыми на российском рынке риэлторами, их использование зачастую сопряжено с определенными трудностями.
Пожалуй, наиболее острой проблемой является недостаток и ненадежность имеющейся информации. Если за рубежом существует множество специализированных организаций, проводящих различные мониторинги, социологические опросы и исследования населения, и интересующую информацию можно либо получить бесплатно, либо приобрести, то в России, вследствие неразвитости спроса на такую информацию, объем достоверных данных о рынке гораздо меньше. Часто риэлторам приходится самим проводить необходимые для их работы исследования.
Вторым существенным фактором, тормозящим широкое внедрение ГИС технологий в сферу недвижимости в России, является дефицит профессионалов, одновременно разбирающихся в обеих сферах. Большинство ГИС специалистов не разбирается в рынке недвижимости и его законах, а специалисты по недвижимости не имеют или имеют слабую подготовку в области ГИС. Рынку недвижимости не уделяется достаточного внимания и на больших ГИС форумах.
Немаловажно и то, что создание развитых корпоративных ГИС – процесс достаточно трудоемкий, а стоимость соответствующего программного обеспечения и данных может достигать нескольких десятков тысяч долларов. Полноценное ГИС решение не каждой компании по карману. Впрочем, дорогу осилит идущий, а отдача от таких ГИС может с лихвой окупить затраты на их разработку и поддержание.
Заключение
Несмотря на все сложности, связанные с применением ГИС, российские консультанты по коммерческой недвижимости начинают внедрять эти технологии в своей профессиональной деятельности. Наш опыт практического применения ГИС показал, что данная технология очень эффективна и позволяет вывести на новый уровень как консультативное, так и исследовательское направление риэлтерской деятельности. Масштабируемость предлагаемой компанией ESRI технологии позволяет начать работу с простых и недорогих систем, наращивая, по мере необходимости, и количество мест, и функциональность самих ГИС систем (рис. 6).
Рис. 6. Схема использования продуктов ESRI риэлторской компанией.
Эффект от применения ГИС оправдывает затраченные на них средства. Современные ГИС позволяют успешно решить практически любую пространственную задачу. Дело специалистов – точнее сформулировать задачу конкретного исследования и выбрать возможные пути для достижения поставленной цели.
