Кочешев Н.П., ООО «Газпром трансгаз Югорск»
Неграфонтов С.А., НПК «Бюро Кадастра Таганрога», E-mail: negrafontov@cbt.ru
Симоньянц Н.П., НПК «Бюро Кадастра Таганрога», E-mail: simonyants@cbt.ru
Как известно, одним из методов повышения эффективности бизнеса и экономического роста предприятий является их реструктуризация. Основными направлениями реструктуризации российских предприятий являются: изменение профиля деятельности, замена технологий, выделение непрофильных активов, разукрупнение бизнеса, формирование холдингов. Рассмотрим некоторые из перечисленных направлений применительно к одной из крупнейших компаний нашей страны.
Все активы ОАО «Газпром» делятся на две части. Первая группа объектов сформировалась в результате приватизации компании. Эта группа обеспечивает функционирование Единой системы газоснабжения (ЕСГ). Ко второй группе (непрофильные активы) относятся объекты долгосрочных вложений, не входящие в систему газоснабжения. В процессе реструктуризации активов ликвидируется значительная часть неэффективных структур, меняется и структура занятости. Отношения с головным предприятием сервисных, ремонтных, транспортных и других подразделений, выделенных в самостоятельные юридические лица, начинают строиться на рыночной основе.
На фоне общего спада экономики наиболее верной представляется политика, при которой ОАО «Газпром» должно заниматься только профильным для нее бизнесом, то есть добычей, транспортировкой, хранением, переработкой углеводородов. Поэтому сейчас одна из важных задач концерна – вывод за баланс непрофильных активов. При этом возможны несколько вариантов:
- продажа активов с прибылью (хотя на фоне общих проблем с ликвидностью вероятность продажи активов по максимально возможной цене не слишком высока);
- использование активов в качестве инструментов для погашения кредиторской задолженности, использование их в качестве вкладов в новые структуры ОАО «Газпром»;
- использование активов для привлечения инвестиций.
В процессе реструктуризации активов предприятия неизбежно предполагается совершение сделок с недвижимым имуществом и земельными участками, на которых эти объекты расположены. Для обеспечения нормального процесса совершения сделок необходимо:
- обеспечить четкую связь между объектами основных средств и землей;
- привести документы на недвижимое имущество и земельные участки в соответствие с действующим законодательством.
Работы по оформлению (переоформлению) прав на землю ведутся ОАО «Газпром» с 2002 года. На сегодняшний день большая часть работ завершена, однако анализ материалов выполненных за 7 лет различными организациями работ показал, что в некоторых случаях объекты основных средств ОАО «Газпром» ошибочно соотнесены с земельными участками и оформленными на них правами, в других случаях документы оформлены некорректно. Данная ситуация во многом обусловлена постоянно менявшимися требованиями к документам, сложностью процедуры оформления прав, различным уровнем подготовки организаций, выполнявших работы. Таким образом, имеющиеся материалы требуют дополнительной проверки и доработки.
ООО «Газпром трансгаз Югорск» – одно из крупнейших газотранспортных дочерних обществ ОАО «Газпром». В структуру предприятия входят подразделения ремонтно-технического и транспортного обслуживания, материально-технического снабжения, строительства и реконструкции сложной газотранспортной системы, социального и коммунального обеспечения.
До реструктуризации активов такого большого и сложного предприятия необходимо систематизировать сведения об объектах недвижимого имущества и земельных участках, их экономических характеристиках, выявить несоответствия в документах и, в случае их обнаружения, получить полную картину ситуации. Это необходимо, чтобы при совершении разного рода сделок с активами выполнить регистрацию прав в установленные сроки, избежать ошибок и затрат на срочное внесение изменений в документы, необходимые для регистрации.
Для решения этой задачи ООО «Газпром трансгаз Югорск» был заключен контракт с ООО «НПК «БКТ» на комплексную инвентаризацию и актуализацию объектов основных средств и земельных участков, внесение полученных данных в систему автоматизированного учета имущества. В рамках договора выполнены работы по 5 филиалам ООО «Газпром трансгаз Югорск»: ПТУ «Казымгазремонт» – 17 объектов; ПТУ «Тюментрансгазремонт» – 47 объектов; ПТУ «Надымгазремонт» – 18 объектов; Югорское РНУ – 89 объектов; СУ «Югорскгазавтоматика» – 18 объектов.
Работы по договору выполнялись с учетом требований:
- «Методических рекомендаций о порядке отнесения объектов основных средств ОАО «Газпром» к земельным участкам, в отношении которых проводятся работы по оформлению прав ОАО «Газпром» (письмо ОАО «Газпром» от 10.10.2008 исх. №01/0500-5555).
- Приказа ОАО «Газпром» от 07.06.2004 №34 «Об утверждении Положения по ведению Реестра правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов и учетно-технической документации на недвижимое имущество ОАО «Газпром» и выдаче информации».
- Приказа ОАО «Газпром» от 07.06.2002 №50 «Об организации работ по оформлению прав ОАО «Газпром» на земельные участки».
На первом, подготовительном этапе была проведена работа по инвентаризации и вводу в систему автоматизированного учета имущества следующих данных:
- из бухгалтерского учета – наименования, местоположение и инвентарные номера в отношении объектов основных средств, которым присвоены коды ОКОФ 11… (здания), 12… (сооружения), 13… (жилой фонд);
- из землеустроительных и правовых документов – информация о местоположении участка, его конфигурации и площади, кадастровом номере, реквизитах правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, экономических характеристиках, наименовании и инвентарных номерах расположенных на земельном участке объектах недвижимости;
- из учетно-технических документов – информация о местоположении объекта недвижимости, его технических характеристиках, инвентарном номере.
Одновременно с вводом данных в систему автоматизированного учета проводился первичный анализ правовых, землеустроительных и учетно-технических документов на предмет соответствия действующим нормативам и отсутствия ошибок. Уже на первом этапе были выявлены документы, не соответствующие действующим требованиям, при этом ошибка в одном документе влекла за собой ошибку в других документах, выданных на основании первого ошибочного.
Кроме ввода в систему автоматизированного учета указанных выше семантических данных был произведен ввод в специально сформированную графическую базу данных и имеющихся координатных данных о положении и конфигурации земельных участков и объектов недвижимости (рис. 1).
Рис. 1. Сформированная графическая база данных.
На втором этапе работ (обработка введенных данных и их анализ) в семантической базе данных системы автоматизированного учета имущества были установлены взаимосвязи между инвентарными номерами объектов основных средств, кадастровыми номерами земельных участков и реквизитами правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Также была установлена связь между объектами семантической и графической баз данных. После установления соответствующих связей была произведена проверка на непротиворечивость и полноту данных, полученных из различных источников.
В итоге совместного анализа графической и семантической баз данных дополнительно были обнаружены объекты недвижимого имущества, не находящегося на балансе предприятия, но находящиеся на его территории (сервитуты, аренда или неучтенные объекты). Уточнение расположения и характеристик таких объектов потребовало выхода на местность. В результате повторного анализа уточненных данных о земельных участках и объектах недвижимости были выявлены объекты, не входящие в реестр основных средств предприятия, но находящиеся на его территории. Для вновь выявленных объектов проведены мероприятия по установлению причин отсутствия информации о постановке на баланс предприятия.
Кроме того, проведение независимой инвентаризации объектов недвижимости в полевых условиях (с выездом на место расположения объектов) позволило обновить информацию о состоянии объектов и сравнить их фактические характеристики с характеристиками, зафиксированными в документах. Это позволило выявить несоответствия в этажности, материале постройки, размерах зданий и сооружений, а также определить объекты, отсутствующие в правовых и технических документах, и установить причины их отсутствия (рис. 2).
Рис. 2. Несоответствия данных в документах и по факту.
На третьем этапе работ (подготовка отчетов, рекомендаций и выходных данных) были подготовлены следующие материалы:
- уточненный перечень объектов основных средств, связанных с информацией о земельных участках и правах, а также замечаний (если имеются) к документам и данным этого объекта;
- список типовых проблем и несоответствий в данных и в документах с рекомендациями по их устранению;
- актуальные данные в электронном виде, подготовленные для загрузки в программный комплекс «Единый реестр учета прав собственности на недвижимое имущество в системе ОАО «Газпром» (рис. 3).
Рис. 3. Подготовка выходных данных для ЕРП.
В рамках договора работы выполнялись с применением программных продуктов САУРОН (система автоматизации процессов сбора, хранения, обработки и отображения информации об объектах недвижимости, необходимой для анализа деятельности по распоряжению недвижимостью, планирования и подготовки управленческих решений – разработка ООО «НПК «БКТ») и ГИС ArcGIS (ESRI).
Что же получило ООО «Газпром трансгаз Югорск» в результате проведенных работ и в чем преимущество использования системы автоматизированного учета и управления имуществом?
В первую очередь – актуальные и систематизированные сведения о недвижимом имуществе и земельных участках, сведенные в автоматизированную систему учета. При принятии решения о сделке, на основе данных автоматизированной системы учета можно как оценить стоимость самой сделки, так и оптимизировать стоимость кадастровых работ, связанных с этой сделкой. Эти сведения служат гарантией того, что при принятии решения о сделке не возникнут проблемы из-за неточностей в документах, не потребуется выполнение срочных дополнительных работ по устранению недостатков, а, следовательно, сделка будет проведена в установленные сроки.
На сегодняшний день при осуществлении сделок с землей требуется предоставлять полный пакет документов на недвижимое имущество. Имея систему, наполненную актуальными и сведенными данными, эту задачу можно решать на порядок проще и, при этом, избежав ошибок.
При осуществлении сделок собственниками смежных земельных участков, ОАО «Газпром» неизбежно будет вовлечено в процесс согласования границ. Применение собственной системы учета позволит избежать ошибок при принятии решения о согласовании границ.
В свете политики ОАО «Газпром», направленной на реструктуризацию активов, передача имущества и земель значительно упрощается при использовании автоматизированной системы учета.
Таким образом, использование системы автоматизированного учета и управления имуществом позволяет оптимизировать затраты на учет и подготовку к совершению сделок в рамках работ по реструктуризации активов дочернего общества ОАО «Газпром».
