Соболев. А.В., Ген. Директор, e-mail: sobolev@Landhunter.ru, Васильев И.С., менеджер проектов, e-mail: igorvas@landhunter.ru
Компания ЛэндХантер, г. Тверь, web: www.landhunter.ru
Real Estate Market in Russia: New Insight with GIS
В России давно назрела необходимость изменений на рынке недвижимости в пользу его открытости и прозрачности. Нужен эффективный механизм предоставления надежных данных о земельных участках всем участникам этого процесса и борьбы с недобросовестными риэлторами. Им может стать инновационный проект «ЛэндХантер» – новый инструмент для решения проблем, связанных с покупкой и продажей земли, вопросами правового регулирования, ценообразования, оборота земельных участков и возможностями использования земельных ресурсов. В данном веб-приложении интерактивная карта – это главный источник полноценной информации, а не просто визуальное украшение. Одной из основных составляющих этого портального решения являются геоинформационные технологии на платформе ArcGIS.
Введение. Большой интерес участников конференции пользователей Esri в странах СНГ в 2014 году привлекло эмоциональное выступление Алексея Соболева, Генерального директора землеустроительной риэлторской компании LANDHUNTER, в котором он продемонстрировал в действии картографическое веб-приложение «Поисковик земельных участков» и рассказал о проекте, в рамках которого оно разработано. Теперь мы решили ознакомить вас с этим инновационным для нашей страны решением. Разговор с г-ном Соболевым вели Валерий Гохман и Татьяна Анискина, сотрудники Esri CIS.
Предыстория. Процесс автоматизации обработки информации в большинстве компаний, действующих на рынке недвижимости, построен на основе средств СУБД и БД. Традиционный опыт работы этих компаний показывает, что табличные данные без их привязки к географической основе не дают полной картины и ответа на ключевой вопрос «Где?». Поэтому специалисты данной сферы в разных странах все активнее используют средства геоаналитики и геомаркетинга, которые предоставляют технологии геоинформационных систем (ГИС). ГИС позволяет клиентам и инвесторам получить четкую, визуально понятную картину размещения и статуса объектов земельных сделок, их стоимости и влияющих на нее факторов. Эти возможности востребованы и в нашей стране.
Правовое регулирование, вопросы ценообразования и использования земельных ресурсов
— Алексей Викторович, расскажите, как Вы пришли к осознанию важности информационных технологий, в том числе возможностей ГИС в вашей работе.
— Сегодня информационная осведомленность и информационные технологии – это основа всех видов деятельности. Это убеждение было нашим исходным посылом. Но их применение не может происходить в отрыве от интересов различных государственных и коммерческих структур, а также отдельных граждан. И я это четко осознал, всю свою жизнь работая на рынке недвижимости. Но этот рынок не свободен от ряда проблем, он нуждается в большей открытости и прозрачности. Это касается и правового регулирования, и вопросов ценообразования, и возможностей целевого использования земельных ресурсов. Это же справедливо и в отношении оборота земельных участков. Человек, который попадает на этот рынок впервые, сталкивается с большим количеством трудностей.
Первая из них связана с непрозрачностью сделки в отношении свойств и качеств приобретаемого объекта. Для покупателя важно, как можно будет использовать купленную землю. Если вы покупаете земельный участок под строительство жилого дома, то для вас самое главное, чтобы вы могли этот дом на участке построить. Большое количество «нюансов» (зачастую – просто обмана) на земельном рынке, в том числе в нашем регионе, связано с тем, что людям продают земли, например, сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, на которых невозможно законно построить жилые дома и другие строительные объекты. А вся проблема связана с тем, что клиент не знает, как проверить достоверность документов. В результате может оказаться, что участок находится в рекреационной зоне, где возведение строений запрещено, или он попадает в охранную зону газопровода/ЛЭП, в зону строительства железной дороги или автомагистрали. И человек сталкивается с проблемой получения разрешения на строительство, потому что «вдруг» выясняется, что строить на нем нельзя. Это все реальные примеры из жизни. А непрофессионалу сложно разобраться и проверить достоверность сведений. Я не говорю о том, что всю необходимую информацию для принятия обоснованного решения о покупке земли собрать нельзя. Однако в большинстве случаев покупатель даже не знает, какие вопросы и, главное, кому и когда необходимо задать.
С этим связана другая сложность – оценка перспектив приобретаемого участка. Любой покупатель стремится сэкономить при покупке. Земельные участки не являются исключением. Многие подыскивают варианты подешевле, но когда найдут и купят, не знают, что с ними потом делать. Один мой бывший коллега, неудавшийся застройщик, так купил несколько гектаров сельхозугодий. И до сих пор обивает пороги кабинетов, пытаясь сменить категорию земель. Пока что единственное, чего он добился – в ведомствах его запомнили и приветствуют по имени-отчеству. Но строить жилые дома, как он хотел, на его земле по-прежнему нельзя.
Данные территориального планирования
Желание купить подешевле, продать подороже, оборачивается еще одной проблемой. А на земельном рынке неподготовленному человеку эта задача просто не по силам. Моему знакомому пару лет назад достался в наследство кусок земли, и он решил его продать. Как владелец автосалона, в вопросах купли-продажи он более-менее ориентировался. Но с тем, как продать, как он это назвал, «гектар отечественной суши», еще не сталкивался. Решил разобраться во всем и продать без посредников и, естественно, подороже. Через месяц я его встретил и спросил, как дела с участком. К этому времени он уже без запинки мог цитировать Земельный кодекс и знал наизусть все категории и виды разрешенного использования земель. Но покупателя так и не нашел и попросил меня помочь. Оказалось, что рядом, буквально вплотную к его участку находится хозяйство моего школьного товарища. Я позвонил ему и спросил, не хочет ли он расширить свои владения, а то его сосед как раз продает землю. Его реакция: «А что, этот участок наконец-то продается?». То есть люди были, в географическом смысле, буквально в шаге друг от друга, ну и от заключения сделки. Тем временем мой знакомый в очередной раз думал, на сколько еще сбросить цену, чтобы нашелся таки клиент.
А клиенты недоверчивы к частным продавцам, и не без причин. Никому не хочется купить землю у каких-нибудь мошенников, которые могут продавать ее, скажем, по поддельным документам. Поэтому покупатели чаще доверяют крупным агентствам недвижимости, считая, что это застрахует их от неприятных неожиданностей. В свою очередь, человек, оказавшийся в роли продавца земельного участка, зачастую сдается и также доверяет поиск клиента агентству. Но у агентств недвижимости хороший аппетит. К тому же они заинтересованы в обороте и, берясь за продажу участка, могут очень сильно снижать цену для собственника.
— Сделки с землей: риски/выгоды и ваши выводы.
— Как я уже сказал, покупка или продажа земельного участка в настоящее время – серьезное испытание ваших нервов на прочность и практически неизбежная упущенная выгода. Требуется собрать всю информацию об участке, который является объектом сделки, изучить возможности его использования, в том числе правовые, самому найти клиента или обратиться к профессиональным риэлторам.
Карточка объекта
На первый взгляд, вся эта информация может показаться доступной, правда на ее сбор и анализ для принятия решения придется затратить определенные усилия и время. К тому же, в отдельных ситуациях необходимы специальные знания. Или хотя бы представление о том, где можно их получить. Очевидно напрашивающийся ответ – все можно узнать в Интернет. Но какую информацию мы там найдем и чем можно воспользоваться?
Давайте рассмотрим, как сейчас публикуются объявления, посвященные купле-продаже земли. Во-первых, это доски объявлений: Авито, Из рук в руки и т.п. Они представляют собой традиционный список предложений, содержащих информацию о цене, адресе участка и контакты риэлтора, иногда в них есть иллюстрация. И всё. То есть, поиск нужного вам участка и принятие решения по неполным данным крайне затруднены. Немного лучше дело обстоит с Интернет-ресурсами, когда объявление публикуется с геопривязкой, связывающей адрес участка с местом на карте, например, через поисковики Яндекс-карт или Google maps. Однако возможности и тут невелики. При запросе система выдает только отметку на карте, маркер с примерным местоположением заинтересовавшего вас участка (без границ), и можно узнать, как к нему проехать. Но в таких системах каждый маркер связан с конкретным объявлением, а на один и тот же участок могут указывать несколько маркеров – по числу объявлений. Разобраться в этом обычному покупателю тоже непросто. И мы решили, что такое положение надо радикально менять.
Проект ЛэндХантер
— Расскажите о вашем подходе и предлагаемом решении.
— Чтобы решить эти проблемы, упростить и реорганизовать весь процесс, мы создали и внедрили новый инструмент, повышающий удобство, скорость и эффективность проведения всех операций на земельном рынке.
Цель нашего проекта – объединить, упорядочить и систематизировать всю информацию о земельных участках, выставленных на продажу в России, и предложить ее пользователю в доступной и понятной форме. Благодаря порталу LANDHUNTER, можно в кратчайшие сроки получить все сведения об актуальном состоянии земельного рынка в любой области, в любом регионе. Ваш участок и его окружение во всех подробностях – как на ладони.
Мы готовы предоставить всем участникам рынка, будь то обычный человек, решивший приобрести земельный участок, или риэлтор, который хочет его продать, то, чего они были лишены до настоящего момента. Полная и исчерпывающая информация о любом земельном участке страны, собранная в одном месте. Достоверные сведения о ценах, все данные обо всех возможностях использования выбранной земли, обо всех ограничениях, одним словом – обо всем, что является жизненно важным для чистой и прозрачной сделки.
Теперь на смену устаревшим доскам объявлений приходят геоинформационные технологии. Для нас большим подспорьем стали ГИС-решения на платформе Esri. Отметим, что важным шагом в нужном направлении стал опыт Росреестра. Несколько лет назад был запущен Интернет-портал государственных услуг Росреестра с сервисом для пользователей – Публичной кадастровой картой, официальным справочно-информационным ресурсом для предоставления в электронном виде сведений государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации. И мы подумали: почему бы не использовать подобную технологию и ресурсы для продажи земельных участков?
Кратко опишем, как же это работает, как нами решаются поставленные задачи. Сайт landhunter.ru дает людям возможность найти свою землю, получив абсолютно объективную и достоверную информацию об интересующем их объекте. На сайте легко определить границы земельного участка, узнать, что расположено рядом, есть ли газопровод и коммуникации – полную информацию. Также для удобства пользователей, а самое главное для того, чтобы они могли получить исчерпывающие сведения, представлены данные по ограничениям в использовании участка: нефтепровод, санитарно-защитные зоны, охранные и водоохранные зоны, прибрежная защитная полоса и т.п. То есть все то, что ранее было проблематично проверить в сжатые сроки. Здесь вы можете увидеть границы участка и все его характеристики, в том числе его площадь, цену за сотку и за весь участок. Описание начинается с кадастрового номера. На сайте вы можете посмотреть, как выглядит участок вживую и на карте, ознакомиться со всеми предложениями по этому участку. Человек может сразу увидеть, сколько риэлторов его продают и какую стоимость предлагают. Выбор – за покупателем. Он сам решает, с кем будет сотрудничать.
На любых других ресурсах о продаже земли вы ничего подобного не увидите.
У нас карта – это именно интерактивный источник информации, а не украшение. Она показывает не только приглянувшийся участок, но и все участки в этом районе, их форму и точные контуры. (Напомним, что в нашу систему внесены официальные данные публичной кадастровой карты Росреестра). С помощью landhunter очень легко можно понять, какие участки выставлены на продажу, на карте они обозначены зеленым цветом. А те участки, которые не продаются, выделены розовым цветом. То есть, мы даем информацию и по участкам, не находящимся в продаже. Перед пользователем будет, без преувеличения, вся панорама предложений. Если мы отдалим карту, то увидим, сколько всего участков продается в этом районе. Здесь учтен не только наш участок, но и все остальные участки, которые есть в продаже. Все предложения сгруппированы в кластеры, метки на карте отражают их количество, а каждый кластер соответствует группе объектов в пределах отдельной части карты landhunter.
Охранные зоны ЛЭП
Далее, объявлений по участкам очень много, и в них нужно ориентироваться. Выбрать из массы предложений подходящий участок поможет система фильтров. Эти фильтры позволяют отразить на карте landhunter только те участки, которые соответствуют требованиям покупателя. Фильтрация происходит по категории участков, цене и площади. При помощи панели управления можно задать, например, поиск только земель, подходящих для индивидуальной жилой застройки. Цену за сотку и площадь можно указать в подходящих для вас диапазонах в открывшихся окнах. Зеленым цветом на карте в приемлемом масштабе будут отражаться только те участки, которые соответствуют условиям, заданным фильтрами.
Но и это еще не все. Мы оцифровали все ЛЭП, все водо- и газопроводы, чтобы покупатель сразу мог видеть, какие сети находятся на его участке. Все, что проходит на земле и под землей. На карте вы можете увидеть все сети коммуникаций, проложенных через участок, и узнать заранее, как они могут помешать его использованию. Мы сделали так, чтобы даже не специалист смог это увидеть и оценить.
Все ограничения, распространяющиеся на участок, показаны в очень простой форме. Охранные зоны – подчеркиваю, все охранные зоны – на экране landhunter обозначены фиолетовым цветом. Охранные зоны трубопроводов, линий связи видны сразу. Здорово? Но мы пошли еще дальше. Для каждого случая мы сделали пояснения, чтобы даже непрофессионал смог разобраться с этой информацией. Они представлены в виде карточки объекта, в которой указаны все ограничения, доля площади, попадающей в охранную зону, где строительство запрещено.
То есть, мы создали идеальную среду для купли-продажи земельных участков. Простой и понятный интерфейс. Полная и открытая для пользователя информация. На других сайтах она недоступна, видимо их разработчики считают, что пользователю ее знать не положено. Я горжусь тем, что мы сделали. Если стараться быть скромным, то это гео-веб-доска объявлений нового поколения, где все риэлторы могут размещать свои предложения о продаже недвижимости. И повторюсь, сделать это мы смогли только благодаря технологиям Esri.
Всё же хочется сказать, что и все описанное выше – это еще не предел способностей landhunter. Помните историю, когда мой бывший коллега купил участок сельхозназначения и тщетно пытался его застроить? В его планах, в общем-то, не было ничего неразумного. Ведь вести строительство на сельхозугодьях можно на вполне законных основаниях. Просто нужно перевести участок в другую категорию земель – в земли населенных пунктов. Но это получится только в том случае, когда такой перевод предусмотрен генеральным планом муниципалитета. То есть, если сельскохозяйственный участок входит в границы перспективного развития населенного пункта. Получить информацию о том, какая судьба ожидает участок, довольно непросто. Вернее, было непросто – пока за этот вопрос не взялись мы. Мы решились на беспрецедентный шаг в истории земельного рынка, оцифровав ВСЕ генеральные планы муниципалитетов. И теперь одним нажатием кнопки можно увидеть, входит ли купленный вами участок в генплан. Узнать, вырастут ли дома на ваших пашнях. Без суеты. Не потратив ни одной лишней секунды. Без риска.
— Кратко расскажите о технической стороне и развитии проекта LANDHUNTER, о ваших планах на будущее.
— Для реализации своего решения компания выбрала ГИС-платформу Esri. В процессе подготовки портала использовались различные компоненты линейки программных продуктов ArcGIS. Для обработки и загрузки данных применялось настольное решение ArcGIS for Desktop, а для размещения и обслуживания их в веб на начальном этапе – облачная компонента ArcGIS Online. В настоящее время популярность ресурса растет и требуются большие мощности по обработке информации, поэтому осуществлен переход на полноценное, как мы считаем более приемлемое для наших условий, серверное решение на основе ArcGIS for Server. Само картографическое приложение также претерпело значительные изменения. Если на старте был использован один из стандартных шаблонов веб-приложений Esri, то сейчас оно имеет совершенно другой, более удобный для пользователя вид и множество новых функций, появление которых стало возможным благодаря разработке с помощью ArcGIS Web API for JavaScript.
Немного о контенте. Портал стартовал недавно, уже сейчас на сайте можно получить полную информацию по земле, которая продается в Тверской и Московской областях. В ближайшей перспективе – обобщить информацию об объектах недвижимости всего ЦФО. А вообще в планах – сделать landhunter единой информационной площадкой для взаимодействия и эффективного сотрудничества. Благодаря LANDHUNTER можно будет в кратчайшие сроки получить все сведения об актуальном состоянии земельного рынка в любом регионе нашей страны. Он может быть удобен не только для пользователей внутри страны, но и для иностранных инвесторов, которые планируют купить землю для строительства завода или других целей на территории России.
И риэлторам в помощь
— Расскажите, пожалуйста, о преимуществах работы на портале «ЛэндХантер» риэлторам и агентствам недвижимости.
— Мы предлагаем мощную информационную площадку, преимущества которой очевидны для специалистов, работающих в сфере недвижимости. Мы предоставляем базу участков с исчерпывающей информацией о земле. Для работы риэлторам нужно просто зарегистрироваться на сайте и бесплатно разместить свои объявления о продаже. Их рейтинг впоследствии будет определяться по активности на сайте.
— Каковы гарантии, что «ЛэндХантер» предоставляет базу благонадежных специалистов рынка недвижимости России?
— До сегодняшнего момента не было технологии, которая позволяла бы проверять намерения риэлторов. Но «ЛэндХантер» изменил подход! Здесь на этапе опубликования объявления по данным Росеестра сразу проверяется категория предлагаемого земельного участка. То есть если это земля для сельхозназначений, то риэлтор просто не сможет представить ее как землю промышленности или ИЖС. Наша система не позволяет этого сделать. Таким образом, покупатель будет получать максимально достоверную информацию. Мы соберем риэлторов, готовых работать честно.
Фильтрация земельных участков
А учитывая то, что наличие такого портала повысит конкуренцию на рынке риэлторских услуг, покупатели смогут приобрести земли на оптимальных условиях.
Заключение
— Алексей, ваши несколько завершающих слов.
— «ЛэндХантер» действительно собрал воедино огромное количество информации, которая раньше была разрознена. Она будет полезна как человеку, который решил приобрести земельный участок, так и риэлтору, который хочет его продать. Только представьте, как изменится рынок недвижимости. Теперь в одном месте можно найти полную информацию и, самое главное, максимально честную. Я уверен, что многие агентства недвижимости захотели бы иметь такую базу данных в строго индивидуальном пользовании. Но landhunter должен принадлежать всем.
Вы спросите: «Откуда такое бескорыстное желание помочь людям ориентироваться в вопросах, связанных с приобретением земли?». В нашем меркантильном мире это действительно кажется необъяснимым, но наша задача – сделать рынок чище и прозрачнее. Земельный рынок с честными предложениями и понятными правилами игры. Пора ломать стереотипы. В конечном итоге, это будет выгоднее для всех.
